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'신도시 상권이 위험하다'…'렌트프리' 매물 넘쳐위례신도시, 높은 임대료 탓에 임차인 없어…'공짜월세' 매물까지
판교신도시엔 '마이너스 피' 매물도 등장
   
▲ 14일 방문한 위례신도시. 아파트와 상가의 공사가 한창이다. (사진=이진희 기자)

[아시아타임즈=이진희 기자] '부동산으로 돈 벌려면 신도시로 가라'는 명제가 흔들리고 있다. 최근 신도시 상권에 돌고 있는 냉기 때문인데, 위례신도시는 높은 임대료 탓에 ‘렌트프리(rent free)’ 매물이 넘쳐나고 있고, 판교신도시에는 초기 분양가보다 낮은 가격의 ‘마이너스 피(fee)’ 매물까지 등장했다.

14일 기자가 찾은 위례신도시는 아파트 공사를 위한 철근을 옮기는 소리로 곳곳이 요란했다. 아직 입주를 시작하지 않아 적막감 도는 아파트 단지와 이제 막 새로 지어진 상가들이 이 지역이 신도시임을 실감케했다.

신도시인 만큼 상가 등 수익형 부동산에 대한 기대감도 크다.

위례신도시 대로변에 위치한 K공인중개사무소 김 모(49·남)씨는 “신도시 중에서는 위례신도시가 으뜸 중의 으뜸”이라며 “임대료가 비싸긴 해도, 새 아파트들이 입주를 마치고 지하철 8호선 우남역이 개통되는 2019년까지 2년만 잘 버틴다면 서울 못지않은 상권이 형성될 것”이라고 말했다.
 

위례신도시 일대에 텅 비어있는 상가 모습. (사진=이진희 기자)

◇ 비싸도 너무 비싼 임대료

그러나 찻길을 중심으로 10분 정도 걸어가자 임대 문의 현수막이 걸려있는 텅 빈 상가들이 눈에 띄었다. 현수막에는 ‘성심성의껏 모실테니 상가 문의 전화를 부탁한다’는 홍보문구가 적혀 있었지만, 주말임에도 문을 열고 영업을 하는 곳보다 빈 점포들의 수가 압도적으로 많았다.

위례신도시는 서울 강남과 경기도에 걸쳐서 조성되는 신도시로, 총 계획 가구 수만 4만2392가구에 달한다. 현재 2만가구 이상이 유입됐지만, 상권은 아직 차갑게 얼어붙어 있다.

인근 공인중개사들은 높은 임대료 탓에 아직까지 절반이 넘는 수의 상가가 비어 있다고 귀띔했다. 위례신도시의 대로변에 위치해 있는 전용 46.2㎡(1층) 상가는 보증금 5000만원, 월세 400만원에 매물이 나와 있고, 인근의 전용 39.6㎡(1층)상가는 보증금 5000만원에 월세가 300만~350만원이다.

비어있는 점포이기 때문에 권리금은 없지만, 차로 20분 거리인 판교신도시(전용 39.6㎡·1층·보증금 5000만원·월세 200만원)의 임대 시세와 비교하면 매우 높은 수준이다.

아직 유동인구가 많지 않은 상황에서 지나치게 높은 임대료를 내고 입주할 투자자가 없는 것은 당연하다. 물론 신도시 중에서도 서울과 가장 인접해 있기 때문에 상권이 빠르게 발전할 것이라는 기대감은 높지만, 아직 2년은 더 기다려야 할 것이라는게 주변 공인중개사들의 관측이다.

위례신도시의 한 공인중개사무소. '공짜월세' 매물이 많다는 문구가 적혀있다. (사진=이진희 기자)

상가에 공실이 늘어나자 일정기간 동안 월세를 받지 않는 ‘렌트프리’ 매물까지 등장하고 있다.


현재 준공되고 있는 A상가의 전용 33㎡(1층)는 보증금 5000만원에 월세가 250만~350만원이지만, 5개월간 월세를 감면해주겠다는 조건이 붙어있다. 이 상가 뿐 아니라 인근에 위치해 있는 다른 상가들은 위치에 따라 월 임대료에 차이가 있지만, 유동인구가 적은 골목의 경우 최소 2~3개월간 월세를 받지 않겠다는 조건의 매물이 많이 나와 있다.

대로변 뒷 골목에 위치해 있는 W공인중개사무소 이 모(54·여)씨는 “지금 공짜 월세 조건의 매물을 많이 가지고 있다”며 “가게를 하려면 초기 시설 투자비용이 많이 들기 때문에 5개월간은 월세를 받지 말자고 점포 주인들과 협의를 마친 상황”이라고 전했다.

◇ "신도시 상권 투자 신중하게 접근해야"

경기도 판교신도시의 상황도 다르지 않다. 판교신도시는 이제 막 조성중인 위례신도시와 달리 꽤 오래전 도시가 형성됐기 때문에 적막한 느낌은 아니었지만, 임대문의 현수막이 걸려있는 빈 상가를 심심치 않게 볼 수 있었다.

뒷골목뿐 아니라 목 좋다는 대로변의 상가까지 임차인을 모집하고 있었는데, 인근 공인중개사에 따르면 이 일대엔 초기 분양가와 가격 변동이 없거나, 심지어는 ‘마이너스 피’ 매물까지 등장했다.

대로변 전용 39.6㎡(1층)는 보증금 3000만원, 월세 190만원에 호가가 형성돼 있고, B상가의 1층 점포는 분양 당시 3.3㎡당 4000만원 초반대였지만, 현재는 2000만원 후반대에 급매물로 나왔다.

분양 당시 수천만원의 프리미엄이 붙어 거래됐지만, 수익률이 2~3%대로 저조하자 선뜻 임차나 매매를 원하는 사람이 없다는 게 중개업자들의 설명이다.

14일 찾은 판교신도시. 대로변에 임차인을 모집하는 상가의 모습이 눈에 띈다. (사진=이진희 기자)

판교신도시에 위치해 있는 J공인중개사무소 임 모(60·남)씨는 “이 일대 상가들의 수익률이 생각만큼 높지 않아 임대료가 많이 떨어졌다”며 “거래가 많이 이뤄지지 않고 있기 때문에 상가 주인들과 보증금을 조정하고 있다”고 말했다.

업계에선 당분간 신도시 일대에 급매물이 쏟아져 나올 것으로 보고, 상가에 투자할 때는 장기적인 관점에서 바라봐야 한다고 조언한다.

이상혁 상가정보연구소 연구원은 “신도시는 개발이 완성되고도 최소 5년은 지나야 상권이 형성된다”며 “신도시에 투자할 때는 대출보다는 자신이 동원할 수 있는 자금 여력을 고려해 접근해야 한다”고 말했다.


이진희 기자  ljh@asiatime.co.kr

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이진희 기자 ljh@asiatime.co.kr

건설부동산부를 맡고 있는 이진희 기자 입니다. 직접 발로 뛰며 현장의 목소리를 전하겠습니다.

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