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'슈퍼갑' HUG 독점 분양보증에 건설사들 불만 폭발
'슈퍼갑' HUG 독점 분양보증에 건설사들 불만 폭발
  • 정상명 기자
  • 승인 2018.03.09 01:00
  • 11면
  • 댓글 0
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매년 6000억 규모 보증료 수익 거둬…중견·중소사 고수수료율에 주택사업 부담
주택도시보증공사 본사가 입주한 부산 BICF <사진=연합뉴스>
주택도시보증공사 본사가 입주한 부산 BICF <사진=연합뉴스>

[아시아타임즈=정상명 기자] 주택도시보증공사의 주요 업무인 '분양보증'을 두고 건설업계에서 불만의 목소리가 나온다.

높은 보증료율로 인해 사업이 저해되고 간접적으로 분양가가 상승한다는 것. 여기에 정부 고분양가 관리 정책의 눈치를 보느라 사업지의 특성을 무시해 투기수요를 끌어들인다는 지적이다.

8일 건설업계에 따르면 주택도시보증공사(이하 HUG)가 독점하고 있는 '분양보증'의 높은 수수료율에 중견·중소 건설사들이 불만을 나타내고 있다.

주택법에 따라 30가구 이상을 분양하는 사업자는 의무적으로 주택분양보증에 가입해야 한다. 이는 시행사가 부도나 파산했을 시 HUG가 대신해 공사를 진행하거나 분양대금을 돌려주는 보험 성격을 가진 제도다.

현재 HUG는 이 분양보증을 독점하고 있는 기관이다. HUG는 자체적으로 건설사 신용등급을 평가해 재무적으로 안정적인 기업일수록 낮은 수수료율을 적용한다.

지난해 정부와 HUG는 높은 보증료율에 대한 불만이 나오자 한시적 인하에 들어간 상태다. 지난해 2월부터 1년 간 한시 적용했으며, 올해 2월부터 1년을 추가 연장한 상태다.

하지만 건설사들은 여전히 높은 보증료율로 인해 주택사업이 저해된다며 추가 인하를 요구하고 있다.

건설업계 한 관계자는 "HUG가 분양보증으로 수익을 많이 챙기면서, 뒤로는 고분양가를 잡겠다는 제스쳐를 취한다"며 "보증료율을 낮춘다면 분양가 하락효과도 발생할 것"이라고 말했다.

건설사 신용등급을 산출하는 과정에도 불만이 높다. 건설업계 또다른 관계자는 "HUG가 자체적으로 신용평가를 실시해 보증료율을 책정하는데 대외비라며 평가 과정을 공개 안한다"고 설명했다.

이어 "건설업 특성 상 토지 매입이 발생하면 일시적으로 부채가 늘어나는데 이에 따라 부채비율도 상승해 분양보증료가 급증하는 상황도 발생한다"며 건설업 특성을 무시한 평가 체계에 불만을 표했다.

HUG 관계자는 "기업 신용평가가 중요 항목인 것은 맞지만 다양한 평가항목이 있고 그 가운데 하나일 뿐"이라고 해명했다.

HUG가 공공 성격을 가진 서비스를 독점해 막대한 수익을 내는 점도 공기업 역할과 다소 어긋난다는 지적이다.

HUG는 2016년 매출액 8655억원, 영업이익 5238억원을 기록했다. 매출액 가운데 대부분은 보증료 수익(약 7200억원)이 차지한다. 영업이익률 60%가 넘어가는 엄청난 수익률이다. 당시 비유동자산 처분이익도 440억원 가량 발생, 영업외비용과 법인세 등을 제외하더라도 4700억원에 달하는 수익이 HUG로 고스란히 들어왔다.

특히 분양물량이 늘어나면서 2015년 이후에는 매년 6000억원이 넘는 보증료 수익을 거둬들이고 있다.

나인원 한남 조감도
나인원 한남 조감도

◇분양보증 무기로 高분양가 규제…"투기꾼 타깃 될수도"

HUG의 독점 권한인 분양보증으로 민간 건설사의 분양가를 규제하고 있다는 비판이 나온다.

이와 함께 사업지 특성을 고려하지 않은 일괄적인 규제 적용이 오히려 투기세력을 끌어들일 수 있다는 전망이다.

HUG는 지난해 3월부터 '고분양가 사업장 분양보증 처리기준'을 시행하고 있다. 새로 분양하는 아파트 분양가가 1년 내 분양한 인근 단지보다 10% 이상 높을 경우 분양보증을 거절해 고분양가를 억제하는 규제 정책이다.

세부적으로 고분양가 관리지역과 우려지역으로 구분했다. 강남4구와 경기 과천시가 포함된 고분양가 관리지역은 분양가 기준을 충족하지 못할 시 자동적으로 보증이 거절된다. 고분양가 우려지역은 분양가에 대한 본사 심사 후 보증취급 여부를 결정하게 된다.

문제가 되는 사업장은 서울 용산구 한남동에 위치한 '나인원 한남'이다. 과거 한남동 외인주택단지인 이곳은 2016년 한국토지주택공사(LH)가 공개입찰로 대신F&I에 매각했다. 낙찰가격은 6242억원이다.

입찰 과정에서부터 맞은편에 위치한 최고급 주택 '한남더힐'과 비교되며 역대 최고 분양가를 기록할 것으로 기대를 모았다.

하지만 지난해 대신F&I는 3.3㎡당 6360만원의 분양가를 책정해 HUG에 제출했지만 거절당했다. HUG 측은 이전 최고 분양가였던 '아크로서울포레스트 분양가(3.3㎡당 4750만원)를 넘어선 안된다는 입장을 보였다.

한남동에서 최근 1년간 분양한 주택이 없는 관계로 HUG는 △용산한남아이파크 △한남리첸시아 △현대하이페리온 △한남힐스테이트 △한남더힐 등을 비교 대상 단지로 잡았다.

그러나 용산한남아이파크, 한남더힐을 제외하곤 모두 분양한지 15년이 넘은 단지이기 때문에 나인원 한남과 단순 비교하기에 무리가 있다는 지적이다.

업계에서는 HUG가 정부의 분양가 억제정책에 반기를 들며 최고 분양가 타이틀을 나인원 한남에 내주는 것에 대해 부담스러워 한다는 전언이다. 이후 대신F&I 측은 '울며 겨자먹기'로 설계변경에 돌입했고 3.3㎡당 4000만원 중반대의 분양가를 책정 중인 것으로 알려졌다.

강남 집값을 잡으려 만든 규제가 타 지역 분양에 차질을 주고 있는 모양새다.

하지만 높은 토지비와 고급주택 단지 특성을 무시한채 높은 분양가만 잡으려는 행동은 향후 시세차익을 노린 투기세력을 끌어 모을수 있다는 우려가 나온다.

업계 관계자는 "특수성을 가진 고급 주태을 동일한 기준으로 묶어 일괄 규제를 적용하는 것은 시장의 특성을 무시한 처사"라며 "오히려 낮은 분양가로 인해 높은 시세차익을 노린 투기꾼들의 타깃이 될 수도 있다"고 말했다.


jsm7804@hanmail.net

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