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재건축 초과이익 환수제 부활에 '1대 1 재건축' 사업 탄력
재건축 초과이익 환수제 부활에 '1대 1 재건축' 사업 탄력
  • 이선경 기자
  • 승인 2018.05.24 09:26
  • 11면
  • 댓글 0
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부담금 줄고 분양가 상한제도 제외돼 인기
전문가 "추가 비용 위험있어 실익 잘 따져야"
'1대 1 재건축'이 재건축초과이익환수 부담금의 회피 방안으로 떠오르고 있다. 사진은 서울 강남구 대치동 은마아파트의 모습 (사진=연합뉴스)

[아시아타임즈=이선경 기자] 재건축 초과이익 환수제가 부활하고 실제 강남구의 한 재건축 단지에 1억3000만원대의 부담금이 부과되자 '1대 1 재건축'이 부담금 회피 방안으로 떠오르고 있다. 하지만 추가비용 등 위험부담이 있는 만큼 실익을 잘 따져 결정해야 한다는 지적이다. 

1대 1 재건축 사업은 일반분양을 아예 하지 않거나 최소화해 일반분양분 수익을 포기하는 것을 말한다. 일반분양을 통한 수익을 포기한 만큼 조합원의 재건축 초과이익이 줄어들어 부담금이 줄고 분양가 상한제에서도 제외된다.

일반 재건축의 '소형주택 의무배치'도 피할 수 있다는 장점도 있다. 일반 재건축을 진행하면 임대아파트를 반드시 지어야 하고 전용면적 85㎡ 이하 소형주택을 60% 이상 포함시켜야 한다. 하지만 1대 1 재건축은 소형주택 배치의무가 적용되지 않아 기존 주택형태를 유지하거나 30%가량 늘릴 수 있다.

23일 부동산 업계에 따르면 서울 내 재건축 단지들이 부담금 회피를 위해 1대 1 재건축을 준비하고 있는 것으로 나타났다. 대표적으로 용산구 이촌동 왕궁아파트, 강남구 압구정동 특별계획 3구역, 서초구 반포동 강남원효성빌라, 광진구 광장동 워커힐아파트 등이 일반분양을 포기하고 1대 1 재건축을 선택했다.

하지만 토지비용을 제외한 사업비용을 모두 조합원이 부담해야해 주민동의를 얻기 어렵다는 주장도 제기되고 있다. 재건축 부담금은 줄었지만 조합원들이 내야 하는 비용은 크게 차이가 없기 때문이다.

따라서 1대 1 재건축을 추진하는 대부분의 아파트는 고급화를 고려하고 있는 분위기다. 마감재, 커뮤니티시설 등을 고급화함으로써 개발비용을 늘리겠다는 것이다. 재건축 초과이익을 결정하는 개발비용은 공사비, 설계감리비, 조합운영비, 제세공과금 등을 포함하는데, 이 가운데 공사비를 높여 부담비를 줄이는 방법이다.

하지만 관할구청이 고급화로 높아진 공사비를 개발비용으로 인정해줄지가 관건이다.

국토부는 '재건축 부담금 업무매뉴얼'을 통해 "납부의무자가 제시하는 금액 중 재건축이익법에서 정하는 개발비용을 합한 금액이 주택법에 따른 금액 등에 비추어 적정범위를 초과하는 경우 시장·군수·구청장은 외부 전문기관에 회계감사를 의뢰하는 등의 방법으로 해당개발비용의 적정성을 확인해야한다"고 명시했다. "적정성을 확인할 수 없는 비용은 해당개발비용에 계상하지 아니한다"고도 써있다. 공사비가 개발비용으로 포함되지 않으면 그 부담은 결국 조합원에게 돌아간다는 것.

전문가들도 이러한 위험부담 때문에 1대 1 재건축을 결정할 때는 실익을 잘 따져야 한다고 지적한다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "많은 재건축 단지들이 1대 1 재건축으로 전환할 수도 있지만 추가비용이 나올 위험이 있다"며 "아파트가 아예 슬럼화돼 비인기지역으로 되지 않는 이상 현실화되긴 어려울 것"이라고 말했다.  sklee0000@asiatime.co.kr



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