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[9.13 대책 전문가 긴급진단] "서민 옥죄는 대책…부동산시장 혼란 불가피"
[9.13 대책 전문가 긴급진단] "서민 옥죄는 대책…부동산시장 혼란 불가피"
  • 최형호 기자
  • 승인 2018.09.13 17:39
  • 3면
  • 댓글 0
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[아시아타임즈=최형호 기자] 서울과 수도권 일부 지역의 집값 폭등 현상이 지속되자 정부가 결국 초강력 규제 카드를 꺼내들었다.

정부는 지난달 27일 서울과 수도권 일부지역을 투기 및 투기 과열지구로 지정하고 30여곳의 공공택지 추가개발을 발표했다. 하지만 '약발' 안 먹히자 종부세 과표 6억 이하 세율 인상 또는 6억 초과 3주택 이상 보유자 추가 과세 인상 및 전세자금 대출 규제 강화라는 초강수를 뒀다. 

전문가들은 이번 대책에 대해 '섣부른 판단'이라고 말한다. 집값 안정화를 위한 투기 억제책으로 사용하기엔, 애꿎은 서민들의 피해가 클 것이란 얘기다. 우선 종부세가 강화되면 서울의 1주택 이상 보유자등의 세금은 눈덩이처럼 불어난다. 이는 주택자들의 임대주택 사업이 위축될 수밖에 없는데, 결국 서민 피해로 이어질 것이라는 분석이다.

여기에 무리하게 전세대출을 강화하다보면 생계형 전세업자를 옥죄게 되고 그만큼 부동산 시장 위축도 불가피하다는 전망이다. 또한 전세대출 억제책으로 인해 월세나 반전세가 늘어나는 등 부동산 시장 일대 혼란이 예상된다는 게 전문가들의 중론이다. <아시아타임즈>는 부동산 전문가 5인과 함께 이번 대책의 기대와 우려를 진단했다.

전문가들은 이번 대책에 대해 '섣부른 판단'이라고 말한다. 집값 안정화를 위한 투기 억제책으로 사용하기엔, 애꿎은 서민들의 피해가 클 것이란 얘기다. (사진은 5인의  부동산 전문가. 왼쪽부터 심교언, 장재현, 권순원, 박원갑, 김은진).
전문가들은 이번 대책에 대해 '섣부른 판단'이라고 말한다. 집값 안정화를 위한 투기 억제책으로 사용하기엔, 애꿎은 서민들의 피해가 클 것이란 얘기다. (사진은 5인의 부동산 전문가. 왼쪽부터 심교언, 장재현, 권순원, 박원갑, 김은진).

우선 심교언 건국대 부동산학과 교수는 서울의 집값 폭등은 9.13대책과 상관없이 집값 안정화가 이뤄질 것이라 전망했다. 달리 말해 이번 대책으로 인해 집값 안정화가 이뤄지진 않는다는 얘기다.

심 교수는 "현재 집값이 워낙 천정부지로 올라있어 내려갈 수밖에 없는 구조"라며 "원래 종부세를 강화하는 것은 강제성을 띨 수밖에 없기 때문에 일시적으로 집값 안정화에 도움 될 뿐 중장기적으로 봤을 때, 근본적인 대책은 아니다"고 잘라 말했다.

특히 그는 생계형 전세입자들이 이번 대책에서 가장 우려된다고 말했다. 전세자금 대출 규제로 투기 억제 효과는 있을 수 있겠지만, 생계형 전세입자들까지 옥죄면 이들은 더욱 어려운 상황으로 내몰릴 수밖에 없다는 것.

심 교수는 "전세 대출 규제로 인해 서민경제가 어려울 수 있다. 생계형으로 대출받은 사람을 어떻게 보호할 것인가도 이번 대책에서 간과해선 안 될 부분"이라며 "정부가 세재혜택 줄인다고 하는데, 달리 말해 임대주택 공급을 줄인다는 말밖에 되지 않는다. 결국 임대주택이 사라질 우려가 커지면 서민들은 또다시 어려워 질 수밖에 없다. 정부가 무리하게 악수를 두는 것 같아 아쉽다"고 말했다.

장재현 리얼투데이 본부장은 이번 대책으로 인해 임대사업 위축은 물론 전세 대출 규제로 인해 오히려 임대료가 상승할 것이라 진단했다.

또한 다주택자들이 임대사업자 등록을 하더라도 종부세 과세 중과가 예정됨에 따라 이는 곧 임대사업시장 전체반적인 침체로 이어질 것이라는 입장이다.

장 본부장은 "서울에 있는 6억원 이상 아파트들이 종부세를 부과하게 되면 보유세도 오른다는 얘기니까 83㎡ 중소형 아파트에도 세금을 더 내야 하는 상황이 발생한다"며 "결국 서울 중소형 아파트도 세금에서 자유롭지 않을 것"이라 분석했다.

또한 앞으로 도시형 생활주택 면적이 작은 주택들이나, 초소형 주택 등 6억원 이하의 아파트들의 공급이 늘어날 것이라는 전망도 내놨다. 특히 서울도 강남보단 강북지역의 집값이 싸기 때문에 '강북개발'이 활발할 것으로 예상했다.

다만 이번 대책에서 전세자금 대출 규제는 상당한 문제를 안고 있다고 진단했다.

장 본부장은 "전세자금 대출이 4억원 이상되더라도 서민대출이 아닌 일반금융대출로 제한하면 안 된다"며 "대부분 서울 아파트는 4억원 이상이기 때문에 월세로 전환하라는 얘기밖에 되지 않는데, 결과적으로 전세대출 규제는 임대료 상승으로 이어지고 자기 부담금이 늘 수밖에 없는 구조다. 결과적으로 주거안정에 큰 도움이 되지 않는다"고 단정했다.

권순원 CRM부동산연구소 소장은 서울의 집주인들의 세금 증액은 불가피하다고 진단했다. 종부세를 9억원에서 6억원으로 낮춰 받는 것은 서울의 집을 갖고 있는 이들의 세금을 더욱 강화한다는 얘기밖에 되지 않는다는 설명이다.

권 소장은 "서울 1주택자 이상 50%가 보유세 과세 대상이 된다는 애기인데, 아무래도 심리적인 부담으로 크게 작용될 수밖에 없다"고 말했다.

다만 권 소장은 대책이 시행되면 단기적으로 거래 억제효과는 물론 시장도 관망세에 접어들 것이라 전망했다. 또 중장기적으로 보면 워낙 부동산 시장 자체가 변수가 많다보니 이번 대책이 어떻게 관리되느냐에 따라 집값 안정화 혹은 폭등으로 이어질 가능성이 크다고 분석했다.

권 소장은 "과연 서울에서 이 대책이 통할지는 미지수다. 서울 자체가 공급은 한정돼있는데, 수요는 풍부한 지역"이라면서 "그만큼 자금도 풍부해 가격상승 잠재력이 크다"고 말했다. 이어 "강남은 9억원 아래로 내려가는 아파트가 거의 없기에 이번 대책에 크게 영향을 받지 않을 것"이라 예상했다.

김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 "파급력은 세다"면서도 "일시적인 억제책일뿐 장기적인 대책은 아니다"고 말했다. 

그는 "지난번 개편 방안이 당초 예상보다 강도가 낮았다는 평가가 지배적이었는데, 아니나 다를까 부동산 시장의 불확실성이 해소되면서 집값 상승의 도화선이란 평가를 받았다"면서도 "이번 대책은 시장파급력을 가졌다. 특히 보유세가 인상하고 동시에 임대사업자 혜택이 축소되면서 다주택자들에 대한 압박은 더욱 세졌다"고 설명했다.  

이어 그는 임대사업에 대해 "임대사업자 혜택이 결제나 대출의 수단이 됐지만 보유세 강화로 어느 정도 메워지면서 추가구매심리는 위축될 거라 예상된다"며 "다만 이전 대책은 단기적으로 집값 급등의 제동이 걸릴 수 있겠지만 장기적으로 다시 풀릴 것"이라고 전망했다.

또한 김 팀장은 "현 정부의 수요억제책이 여러 번 나왔지만 결과적으로 실패한 정책에 가깝고, 참여정부 때도 종부세 강화 등 이와 비슷한 대책 냈지만 효과는 길지 않았고 오히려 집값 폭등을 불러일으켰다"며  "다만 이번 대책은 세재 수요억제책이 큰 만큼 물량공급도 확대된다면 지속성이 클 것이라 본다"고 예상했다.

김 팀장은 이번 전세 대출 규제로 인해 반전세나, 월세로 전환될 가능성이 크다고 분석했다. 그는 "지난 2009년과 2011년, 전세자금이 확대돼 전세가가 오르고 그만큼 갭투자가 늘어나고 다시 매매가 상승으로 이러지는 흐름을 보였다"며 "결국 이번 규제는 임대차 시장 내에서 반전세나 월세가 늘 수밖에 없다. 전세가 억제책도 있을 테니, 집주인 입장에서도 반전세나 월세가 급등할 것"이라고 말했다. 

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 똘똘한 한 채 트렌드는 물론 원정 투자 등의 흐름을 차단하기 위해 1가구 1주택자에 대해서도 양도세 혜택 요건을 강화하고, 종부세  범위를 대폭 확대한 것이 특징이라고 설명했다.

그만큼 수요자들에게 민감한 종부세와 양도세, 대출과 금리, 신규 주택임대 규제 등 전방위 종합처방의 고강도 규제책으로 지난해 8.2대책 못지않게 큰 파장을 미칠 것이라 전망했다.

박 수석전문위원은 이번 대책이 자리잡기 위해서는 "조정대상지역에서 1주택자라도 보유와 실거주를 엄격히 구분해 실제 거주목적의 수요자에만 선별적 양도세 혜택을 부여해야 한다"며 "신종 '집테크'수단으로 악용된다는 지적을 받아온 주택임대사업의 대출과 세제 등의 혜택을 신규 등록자에 한해서 대폭 축소하는 것이 뒤따라야 한다"고 말했다. rhyma@asiatime.co.kr


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