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[재테크 칼럼] 숨길수 없는 주택임대소득, 당당히 대처하라
[재테크 칼럼] 숨길수 없는 주택임대소득, 당당히 대처하라
  • 차지휘
  • 승인 2018.09.26 09:45
  • 9면
  • 댓글 0
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차지휘 KB국민은행 WM스타자문단 회계사./사진제공=KB국민은행
차지휘 KB국민은행 WM스타자문단 회계사./사진제공=KB국민은행

예고된 대로 연간 2000만원 이하의 주택임대수입은 올해 말로 비과세 혜택이 종료되고, 2019년 귀속분부터는 과세된다. 그리고, 주택임대 과세의 실효성을 뒷받침해줄 정부의 주택임대차정보시스템은 이달부터 본격 가동된다. 그동안 국토교통부, 행정안전부, 국세청 등 정부 부처별로 따로 관리됐던 정보를 통합해, 개인별로 주택 보유 및 전월세 운용현황을 자세히 파악할 수 있게 된다. 이제는 주택을 임대하고 있는 집주인이라면 임대소득세에 대한 정확한 내용을 숙지하고 대처할 때가 됐다. 세법개정(안) 내용을 포함해 2019년에 적용되는 주택임대 소득세법 내용을 사례와 함께 살펴보도록 하자.

◇부부합산 1주택(기준시가 9억원 이하)의 주택임대수입은 비과세
서울 마포구 공덕동에 시가 12억원(기준시가 8억원)의 아파트를 본인 단독명의로 소유중인 1세대 1주택자 김국민(54세)씨. 공덕동 아파트는 현재 보증금 1억원, 월세 160만원에 임대중이고, 그는 직장 근처인 분당에 전세로 거주중이다. 이 사례에서 김국민씨가 주택임대로 인해 추가로 부담할 소득세는 없다. 부부합산 기준으로 1주택(기준시가 9억원 이하)인 경우 주택임대수입은 소득세법상 비과세소득에 해당하기 때문이다.

◇2주택자는 월세 기준 인별 연간 2000만원 이하시 선택적 분리과세
위 사례에서 분당 주택도 김국민씨 명의의 주택이라면 어떻게 달라질까? 2주택자의 경우 월세수입만으로 판단해 연간 2000만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 납세자에게 유리한 방법을 선택할 수 있다. 한편, 2000만원을 초과하는 주택 임대수입은 종합과세된다. 이 사례에서 김국민씨는 급여소득이 있기 때문에 분리과세 선택이 유리하다. 한편, 향후 김국민씨가 임대료를 월세로 인상할 경우에는 2000만원이 초과돼 종합과세되므로 세부담이 급격히 증가할 수 있다. 반면, 보증금을 인상한다면 계속해서 분리과세를 적용받을 수 있다.

◇3주택자부터는 전세보증금에 대한 간주임대료도 임대수입에 포함
분리과세와 종합과세의 분기점인 임대수입 2000만원을 판정할 때 간과해선 안 될 부분이 바로 전세보증금에 대한 간주임대료이다. 이는 월세와 전세간의 과세형평을 위한 규정인데, 보유주택수가 3주택 이상일 경우 (전세보증금합계-3억원)×60%×정기예금이자율(1.8%)의 방법으로 계산한 금액을 임대수입금액에 포함시켜야 한다.

한편, 기준시가 2억원 이하, 전용면적 40㎡이하 소형주택의 전세보증금은 간주임대료 산정시 제외된다. 간주임대료 적용 배제 소형주택 기준은 2021년 말까지 적용된다. 위 산식에서 분리과세와 종합과세의 분기점인 2000만원에 해당하는 전세보증금합계를 역산하면 약 21억5000만원에 해당한다. 이는 소형주택을 제외한 주택 3채 이상 보유자가 전세만으로 임대할 경우, 전세보증금합계가 21억5000만원 이하라면 분리과세가 가능함을 의미한다.

◇임대주택 등록시 세금감면 등 다양한 혜택 가능
‘민간임대주택에관한특별법’에 따라 임대주택으로 등록시에는 산출된 세금의 상당부분(4년 임대시 30%, 8년 임대시 75%)을 감면받을 수 있다. 또한, 분리과세시 인정되는 필요경비와 공제금액이 추가된다. 임대주택 등록자는 임대수입 금액의 70%(미등록자 50%)가 필요경비로 차감되고, 주택 임대 외 종합소득금액이 2000만원 이하인 경우 400만원(미등록자 200만원)을 추가적으로 공제받을 수 있다.

◇소득세법상 사업자등록 의무화 및 미등록 가산세 발생
2019년부터 주택임대소득자도 소득세법상 사업자등록이 의무화되고, 미등록시  가산세가 부과된다. 그동안 분리과세 대상 주택임대사업자는 소득세법상 사업자등록 대상에서 제외됐다. 그나마 ‘민간임대주택에관한특별법’상 등록된 임대주택 정도만 세제혜택을 받기 위해 사업자등록을 하는 것이 현실이었다. 하지만 2019년 1월1일 이후 주택 임대를 시작하는 경우라면 분리과세 주택임대 수입만 있어도 사업자등록을 해야 한다. 2019년 이전에 주택 임대를 시작한 경우라면 2019년 12월31일까지 사업자등록을 해야 한다. 사업자 미등록 시에는 수입금액의 0.2%에 해당하는 가산세가 부과된다. 단,  가산세는 2020년 1월1일 이후 발생한 소득분부터 적용된다. 글/차지휘 KB국민은행 WM스타자문단 회계사 ysy@asiatime.co.kr


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