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"부동산 경기 하강 국면...부동산펀드·신탁 모니터링해야"
"부동산 경기 하강 국면...부동산펀드·신탁 모니터링해야"
  • 김지호 기자
  • 승인 2018.10.21 19:17
  • 댓글 0
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[아시아타임즈=김지호 기자] 부동산 경기가 하강 국면에 진입해 관련 그림자금융인 부동산펀드와 부동산신탁 리스크에 대한 관리가 필요하다는 지적이 나왔다.

21일 한국금융연구원 금융브리프에 실린 '국내 부동산 그림자금융 관련 리스크 점검 및 대응방향'에 따르면  국내 부동산 펀드 설정액은 71조3000억원(9월 말 기준), 부동산 신탁 수탁액은 236조2000억원(7월 말 기준)으로 사상 최대를 기록했다. 

부동산 펀드는 직접투자보다 유동성 확보가 쉽고 세금 부담은 작다는 점이 장점이다. 자산가들이 펀드로 몰리면서 설정액이 연평균 20∼30%씩 빠르게 증가했다.

실제로 2014년 29조6000억원 선이었던 부동산 펀드 규모는 4년도 안 돼 140% 이상 증가한 것으로 나타났다. 수익률도 나쁘지 않았다. 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 국내 부동산펀드 수익률이 연초 대비 9월말 기준 1.39%, 해외 부동산펀드가 같은 기가 3.68%를 기록했다. 이에 비해 같은 기간 국내 주식형펀드는 -5.53%, 해외 주식형펀드는 -4.10%에 머물렀다.

부동산 신탁 수탁액도 2014년 153조원에서 올해 7월 236조2000억원으로 54.4% 늘었다. 부동산 신탁사들은 2015년 이후 주택경기 호황에 편승해 리스크는 크지만 상대적으로 수익률이 높은 차입형 관리신탁을 중심으로 수탁 규모를 공격적으로 확대했다. 올해 상반기 부동산 신탁사 영업수익은 5889억원으로, 작년 동기보다 21.9% 증가했다.

문제는 규제 강화와 금리 인상 기조로 조만간 부동산 경기가 하강국면에 진입할 가능성이 커졌다는 것이다. 

국내 부동산펀드의 주된 투자 대상인 글로벌 부동산 경기는 2017년말 실질주택가격지수가 160.1로 역사점 고점을 찍은 이후 하락세로 돌아섰다. 국내 상업용 부동산 시장도 공실률 상승과 임대료율 하락이 겹쳐 앞으로 수익률이 하락할 가능성이 크다.

이미 지방 부동산 시장을 중심으로 신규 분양실적이 감소하고 미분양 물량도 증가하고 있다. 

비수도권 미분양 주택 수는 2015년 말 3만859호에서 올해 8월 말 5만3836호로 74.5% 늘었다. 국내 상업용 부동산의 공실률도 2013년 1분기 말 8.5%에서 올해 2분기 말 13.2%로 뛰어올랐다.

이처럼 부동산 경기가 꺾이면 부동산 펀드의 수익률이 악화는 자산운용사의 급격한 환매 위함과 시장 충격 위축으로 연결될 수 있다는 설명이다.

신용상 선임연구위원은 "부동산펀드의 경우 수익률 하락과 환매위험에 사전적으로 대응할 필요가 있고, 부동산신탁사는 차입형 토지신탁 중심 포트폴리오의 조정과 시공사의 분양리스크 관리에 집중해야 한다"면서 "관련 리스크 관리에 집중해야 한다"고 지적했다. better502@asiatime.co.kr



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