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[재테크 칼럼] 3기 신도시, 내 땅 보상금 얼마나 받나
[재테크 칼럼] 3기 신도시, 내 땅 보상금 얼마나 받나
  • 이호용
  • 승인 2018.12.02 07:10
  • 9면
  • 댓글 0
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이호용 국민은행 WM 스타자문단 세무사

주택가격 안정화를 정부의 9·21부동산 공급 대책 발표에 따르면 서울 집값을 잡기 위한 '3기 신도시'가 조성될 것으로 보인다.

이렇게 신도시를 건설하려면 후보 지역을 선정한 후 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 따라 해당지역 토지를 매수하게 된다. 수용금액은 감정평가 금액을 기준으로 산정하기는 하지만 토지주로서는 보상금액에 만족하기 어려운 경우도 생기는 것 같다.

신도시가 아니더라도 전국 각지에서는 산업단지 조성과 같이 공익성을 띤 사업을 추진하면 동일한 과정을 거치게 되는데 이런 공익사업으로 토지수용을 당하더라도 보상금을 제대로 받으려면 나름의 전략이 필요하다.

토지보상금을 제대로 받기 위한 핵심적인 사항을 말하자면 주민대책위원회를 통한 통일된 의견 개진, 절세전략을 고려한 보상금 수령여부 결정, 전문가를 통한 수령자금 관리 세가지를 사항에 관심을 가져야 한다.

첫째, 보상금액을 제대로 받기 위해서 주민대책위원회를 구성하여 정보를 공유하고 감정평가사 선임 등의 과정에 적극적인 의견을 개진하며 법률전문가의 조언을 받는 것이 좋다. 현재 공익사업을 위한 토지 보상은 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 따라 진행되는데 전반적인 진행과정을 이해하는 것이 필요하다.

산업단지 개발 등 공익을 목적으로 하는 사업계획이 결정되면 다음과 같은 단계로 보상금 지급이 진행되게 된다. ①보상대상 토지,물건 현황 파악 ②보상계획 공고 ③감정평가사 선정 ④보상액 산정 ⑤수용여부 협의 ⑥(협의 불성립시) 수용재결 신청 ⑦(재결결과 불복시) 법원공탁후 소유권 강제이전 ⑧보상금액에 대한 이의신청 또는 행정소송

또한 공익사업 시행자는 영업손실보상, 이주대책(이주자 택지 제공, 이주주택 특별분양, 이주정착금 지급 등)과 생활대책(근린생활시설 용지등 우선 공급 등)을 공지하므로 해당요건을 확인하고 신청여부를 결정하면 된다.

둘째, 절세를 감안해 보상금 수령 전략을 세우는 것도 중요하다. 본인의 의사와 무관하게 강제로 수용이 진행되지만 수령한 보상금액에 대해서는 양도소득세를 부담해야 한다. 양도소득세는 취득금액과 보상금액의 차액을 기준으로 보유기간에 따른 장기보유공제(최대 양도차익의 30%) 적용한 금액에 대해 구간별 세율 6.6%~46.2%을 적용(지방소득세 포함)하여 산출하며 일정요건을 충족하는 경우 세액을 감면받을 수 있다.

감면율은 현금으로 보상받는 경우 10%, 채권으로 보상받는 경우 15%, 8년이상 자경한 농지의 경우 100% 등이 적용된다. 또한 감면세액은 1년 통산 1억원, 5년 통산 2억원의 한도가 적용되기 때문에 보상금액을 같은 년도에 한꺼번에 수령하는 것보다는 년도를 분산하여 수령하면 소득분산과 감면세액 확대적용으로 최대 1억 4천만원의 절세도 가능하다.

보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내에 인근지역(투기지역은 제외)에 상가나 아파트 등 부동산을 취득하거나 투기지역을 제외한 전국에 농지를 취득하는 경우에는 취득세를 비과세 받을 있는 혜택도 있으니 놓치지 않는 것이 좋다.

마지막으로 수령한 보상자금의 관리에도 신경을 써야 한다. 예상치 못한 거액의 보상금을 수령하는 경우 자금관리를 제대로 하지 않고 자녀들에게 배분하면 예상치 못한 세금을 추징당할 수도 있다. 규모가 큰 보상자금은 VVIP고객 관리 경험이 풍부한 프라이빗뱅커(PB)를 통해 상담을 받으며 관리하는 것이 좋다. 고객의 특성을 반영한 금융상품 운영뿐만 아니라 자산관리시 필요한 세무·법률·부동산 전문가들의 자문도 무료로 제공받을 수 있기 때문이다. 글/국민은행 WM 스타자문단 이호용 세무사 lbr00@asiatime.co.kr


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