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[2018 부동산 결산] 송인호 KDI 연구위원 "부동산 양극화 심화…대세하락 돌입"
[2018 부동산 결산] 송인호 KDI 연구위원 "부동산 양극화 심화…대세하락 돌입"
  • 정상명 기자
  • 승인 2018.12.31 11:13
  • 11면
  • 댓글 0
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올해 부동산 시장은 집값의 급격한 상승세와 이를 잠재우기 위한 정부 정책으로 다른 한 해 보다 어수선한 격변기를 거쳤다. 문재인 정부 집권 초기 역대급 고강도 규제책을 내 놓았지만 시장은 비웃기라도 하듯 서울의 경우 몇 주만에 아파트값이 수억원 오르는가 하면 분양시장에는 '로또청약'라는 말이 유행처럼 번졌다. 이에 정부는 8.27 대책을 시작으로, 9.13, 9.21 공급대책까지 더욱 강력한 추가 대책안을 내 놓으며 시장을 더욱 옥죄여 왔다. 그 결과 집값 안정화라는 정부의 소기 목적은 달성했지만 꽁꽁 얼어붙은 시장 모습은 내년 시장 전망까지 한동안 안갯속 국면에 접어들 가능성이 지배적이다. 이에 <아시아타임즈>는 국내 부동산 전문가 5인을 만나 올 한해 부동산 시장을 돌아보고 다가오는 2019년 전망을 진단해 본다. <편집자 주>

송인호 KDI 연구위원
송인호 KDI 연구위원

[아시아타임즈=정상명 기자] 올해 부동산 시장은 투기세력과 전쟁을 선포한 정부가 연이은 정책을 발표하면서 어느 때보다 분주한 한해를 보냈다. 부동산 시장의 불확실성이 확대되면서 서울과 지방 간 양극화 현상은 심화됐다. 

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 오히려 정부의 과도한 부동산 대책이 시장의 혼란을 가중시켰다는 입장이다. 그는 선분양을 포함해 주택공급시장의 근본적 변화가 필요하다고 주문했다. 

최근 몇 년간 이례적으로 많은 분양물량이 쏟아졌다. 기존주택시장의 부담이 커지는 상황에서 거시경제까지 부정적으로 흘러간다면 주택 시장 불안은 상상 이상으로 악화될 수 있다고 경고했다. 또한 올해를 기점으로 국내 부동산 시장은 추세적 대세하락에 돌입했다고 진단했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원과 올해 부동산 시장 평가와 향후 전망에 대해 일문일답을 나눴다.

Q. 올해 전반적인 부동산 시장을 평가한다면?

A. 올해 전반적인 부동산 시장은 서울과 지방의 부동산 시장 양극화 심화가 특징이다. 그리고 하반기 들어서 서울지역의 주택가격이 연말에 들어서면서 하락할 수 있는 징후를 보였다는 점에서 특징이 있다고 할 수 있다. 

하지만 서울과 지방의 주택시장 양극화 현상은 사실 20여년 간 반복된 현상이다. 즉 올해만 한정해 나타난 현상이 아니다. 서울지역의 주택가격 상승은 2013년 하우스푸어가 회자됐던 시기부터 나타난 주택가격 하락 기간에 대한 회복과 평균으로의 회귀다. 

반면 지방은 2013년 주택가격이 상대적으로 양호했던 것에 대한 평균으로의 회귀다. 최근 서울지역의 주택가격 급등과 지방의 주택가격 하락 현상은 2005~2007년 서울지역의 주택가격 급등과 지방지역의 주택가격 하락과도 연결된다. 

이같은 사이클 적인 주택시장의 양극화 현상은 기본적으로 주택공급의 수급불균형과 거시경제적 여건이 주요 원인으로 지목될 수 있다. 예를 들어 주택시장이 좋을 때는 건설사의 주택공급이 크게 늘어나고 이 늘어난 주택공급이 실제 기존 재고주택시장으로 밀려오는 3-4년 후엔 자연스럽게 주택시장이 위축되는 것. 이러한 주택수급 시점에 거시경제적 여건이 동조한다면 주택시장의 지역적 양극화는 심화된다.   

Q. 정부의 대책 발표에 대해 어떻게 생각하나? 현재 부동산 시장의 가장 큰 문제는?

A. 기본적으로 주택공급의 변동성이 큰 우리나라의 주택공급시장을 근본적으로 변화시키지 않고 수요억제를 위한 대책으로 주택시장을 안정화시킨다는 것은  암 수술해야할 곳에 맹장 수술하는 격이라고 할 수 있다. 

정부는 오히려 주택시장의 자동적인 시장 기능을 믿을 필요가 있다. 이 시점에 대책이 없는 것이 오히려 주택시장의 왜곡을 막을 수 있다. 한 해에도 정부는 너무 많은 대책을 내놓은 점이 오히려 문제일 수 있다. 

국민 누구도 대책이 무엇인지를 정확히 가늠하기 힘들 정도다. 우선 주택공급시장의 변동성을 줄이는 방향으로 근본적인 주택공급시장의 변화가 필요하다. 

물론 여기에는 선분양이 가지는 기존 공급정책의 변화를 포함한다. 향후 우리나라의 주택시장은 과거 3~4년 기간 동안 공급했던 이례적인 많은 분양물량을 본격적으로 기존 재고주택시장이 흡수해야하는 시점이라 우려가 크다고 할 수 있다. 이 시기에 거시경제 여건이 좋지 않다면 2013년 하우스푸어 회자됐던 시기보다 주택시장은 더 부담을 가질 수 있을 것이다. 

송인호 KDI 연구위원
송인호 KDI 연구위원

Q. 서울 집값이 안정화를 위해서는 정부가 어떻게 해야 하나?

A. 사이클적으로 앞으로 서울지역 집값은 안정화될 것으로 본다. 정부가 딱히 대책을 내놓지 않아도 주택시장이 그렇게 흘러갈 것으로 생각된다. 

Q. 지방이나 광역시 부동산 시장은 어떨 것으로 보이나?

A. 과거 20년 기간동안 2번의 사이클이 있었던 것처럼 내년도 주택시장 및 주택공급은 위축될 것으로 보인다. 하지만 이후 지방의 주택시장은 작년 올해 그리고 내년의 위축된 주택공급이 실제 기존재고주택시장에 수요를 밑돌면서 주택시장의 하락은 상승으로 전환될 것으로 보인다. 그러나 과거의 주택보급률을 생각해보면 향후 지방 주택가격의 상승은 제한적일 것으로 보인다.  

Q. 매매 이외에 전월세 시장 전망은?

A. 전월세시장은 매매시장과 약 1년 정도의 시차를 두고 동조현상을 보여준다. 전세시장이 상승하고 그리고 매매시장이 상승한다. 

올해 하반기 연말에 나타난 서울지역의 매매가격 상승폭 둔화와 하락 조짐은 전월세시장에도 영향을 주어 하향 안정화될 것으로 보인다. 지방의 경우도 전월세 시장은 안정화될 것으로 보인다. 

Q. 내년 부동산 시장 전망은? 반등을 꾀할만한 변곡점이 있다고 보는가?

A. 내년 부동산 시장에 반등을 꾀할 수 있을 변곡점은 보이지 않는다. 향후 우리나라의 주택시장은 추세적인 주택시장의 상승폭 하락을 염두 해둬야 한다. 매우 지역적인 주택시장 활황은 나타날 수 있지만 전반적인 주택시장은 추세적으로 상승폭 하락이 대세일 것으로 보인다. 
  jsm7804@asiatime.co.kr


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