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‘선택 아닌 필수’...유통업계, 재무구조 개선엔 리츠가 ‘약’
‘선택 아닌 필수’...유통업계, 재무구조 개선엔 리츠가 ‘약’
  • 문다애 기자
  • 승인 2019.03.20 03:28
  • 10면
  • 댓글 0
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리츠 목적 '제각각'...홈플러스 '자산 유동화' vs 롯데 '자산 효율화 vs 신세계 '자산 매각 기회'
신세계백화점(왼쪽 위), 롯데백화점(오른쪽 위), 홈플러스(아래)(사진=각 사 이미지 합성)
신세계백화점(왼쪽 위), 롯데백화점(오른쪽 위), 홈플러스(아래)(사진=각 사 이미지 합성)

[아시아타임즈=문다애 기자] 대형마트 홈플러스를 기반으로 한 홈플러스 리츠의 IPO가 무산되면서 오프라인 유통업계의 공모 리츠가 주목받고 있다. 심각한 매출 정체기를 맞아 업계는 너 나 할것 없이 공모 리츠를 활용, 자산유동화라는 카드를 빼들고 있다. 하지만 각 사별로 결은 사뭇 다르다.  

19일 유통업계에 따르면 올해 홈플러스를 시작으로 롯데, 신세계 등 대형 유통사들이 리츠 활용으로 재무구조 개선계획을 추진하고 나섰다. 이를 통해 현금을 확보하고 자산가치를 극대화하는 등 다양한 긍정 효과를 끌어낸다는 방침이다. 

각 사의 공통 목표는 재무구조 개선이란 대전제의 충족이다. 다만, 각 사별로 시행 방식과 방향에서는 다소 이질적인 부분이 읽힌다. 롯데는 자산 효율화를 위해, 신세계·이마트는 자산 매각의 기회로, 홈플러스는 자산유동화를 목적으로 각각 리츠 카드를 활용하는 것이다.

리츠란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자, 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산간접투자상품이다. 부동산 펀드, ABS 등 기존 자산유동화 방안 대비 자산 매각 가격과 매각까지 소요되는 시간, 운영 효율화 등에서 유통업체에게 유리하다는 분석이다.

최근 유통업계에서 리츠를 뜨거운 감자로 끌어올린 것은 홈플러스 리츠의 IPO 철회다. 홈플러스 리츠는 전국 홈플러스 매장 51개점을 기초 자산으로 리테일 리츠로서 이달 29일 상장 예정이었다. 당시, 단일임차인이라는 조건과 1.7조원에 달하는 공모 규모, 여기에 공격적인 임대료 등이 걸림돌이 돼 흥행에 실패했다.  

KTB투자증권 김선미 연구원은 "비록 홈플러스 리츠의 IPO는 무산됐으나, 공모 리츠를 활용한 유통업종 자산유동화는 피할 수 없는 흐름"이라며 "리츠의 활용 구조에 따라 업체마다 얻을 수 있는 효과도 다르다. 홈플러스 IPO 실패로 후속 리츠들의 상장도 지연이 불가피하겠으나, 시간의 문제일 뿐 찾아올 기회"라고 분석했다.

홈플러스가 리츠를 활용하려고 했던 주요 목적은 재무구조 개선과 자산 유동화 측면이 컸다.

영업은 유지하되 유동성 확보를 위해 평균 16.7년의 장기 책임임대차 구조로 계약을 맺는 형태다. 홈플러스 리츠는 Trench 구조, 연 2.5%의 고정임대료 인상, 추가 자산 매입을 위한 Call option 등을 기반으로 안정적이고 높은 배당 수익률을 제공할 수 있으나, 높은 임차료로 인해 오히려 홈플러스의 재무구조와 실적에는 부담이 생겼다는 지적이다. 리츠 출시 이후 홈플러스 실적 정상화를 위해 필요한 매출 성장률은 3년간 10%로 추정된다.

롯데는 롯데지주가 100% 출자해 설립한 롯데 리츠자산관리회사(AMC)를 통해 리츠를 추진 중이다.

롯데의 리츠는 자산효율화 측면이 강하다는 분석이다. 특히 지주사 차원에서 리츠를 설립·운영하는 만큼 계열사 내 주요 부동산들을 포트폴리오로 편성해 관리할 전망이다. 기초 자산으로는 홈플러스 리츠와 달리 개선될 가능성이 있는 부실 점포를 편입할 가능성이 크다. 때문에 MD개편 및 임차인 조정을 실시한다면 점포 매출이 개선될 수 있다는 분석이다. 

신세계는 상대적으로 리테일 리츠에 대해 보수적이다.

자산유동화 시 임대료 증가로 인해 실적이 훼손되는 부분이 더 크다는 판단이다. 때문에 유통업체 3사 중 부동산 직접 소유율이 상대적으로 높다. 실제로 신세계그룹의 경우 건물의 직접 소유 비중이 백화점은 25%, 이마트 83%, 트레이더스 86% 수준에 달한다. 신세계는 그룹 내 중장기 성장 동력을 온라인 사업부문으로 잡은 만큼 자산 유동화보다는 자산 매각을 위해 리츠를 활용한다. 용도변경을 통해 이마트 점포를 민간임대주택으로 전환한 사례가 있었는데, 신세계가 아닌 신세계건설이 개발·운영을 주도했다. 추가로 용도 변경을 검토중인 점포는 없으며, 오프라인 수익성은 부실 자산 매각을 통해 점진적으로 개선시켜 나간다는 방침이다.

◇유통업계는 왜,  '리츠' 카드를 빼들었나

유통업계가 리츠를 활용한 자산유동화를 검토하는 이유는 오프라인 점포의 효율성이 낮아지며 업체들의 현금흐름 부담이 커진 것이 가장 큰 이유다. 한마디로 돈이 안돌고 있다는 얘기다.

국내 유통업계는 해외 유통업계 대비 매장의 직접소유 비중이 높아, 투자활동으로 인한 현금유출이 큰편이다. 실제로 해외 업체들의 직접 소유 비중이 50% 내외인 수준인데 반해 국내 업체들의 직접 소유 비중은 60%를 상회한다. 때문에 부동산 가격 상승이 적은 상황에서 매장의 매출이 하락 시에는 영업현금흐름이 투자현금 확대를 만회하기 어려워진다는 지적이다.

하지만 최근 소비패턴이 오프라인에서 온라인으로 대거 이동하며 오프라인 유통업계 전체가 침체기에 빠져 매장 매출 회복에 대한 한계도 분명히 드러나고 있다. 결국, 현금이 필요한 유통업계는 리츠 활용을 택할 수밖에 없는 상황이 됐다.

실제로 대형마트 업계 1위 이마트의 지난해 영업이익은 전년비 20.9% 감소했으며, 지난해 4분기는 전년비 58.9%나 감소했다. 롯데마트 역시 지난해 영업이익이 전년비 79%나 대폭 감소하는 등 대형마트업계가 심각한 실적 악화를 겪고 있는 상황이다.

유통업계의 리츠가 활성화될 경우 유형자산 회전율 개선에 따른 ROIC 상승, 보유 부동산 자산가치 부각 등을 기대할 수 있다는 분석이다.

KTB투자증권 김선미 연구원은 "매장별 면적 및 실거래가 비교사례를 이용해 업체들의 부동산 가치분석을 한 결과, 롯데쇼핑, 신세계, 이마트, 현대백화점은 각각 현 시총 대비 22.6%, 32.6%, 35.9%, 26.7%의 가치가 상승한다"고 분석했다.

da@asiatime.co.kr

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