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"부동산시장 구원투수 리츠…발목 잡은 종합과세"
"부동산시장 구원투수 리츠…발목 잡은 종합과세"
  • 김지호 기자
  • 승인 2019.05.06 08:15
  • 9면
  • 댓글 0
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[인터뷰] 유나무 한화자산운용 솔루션사업본부 매니저
부동산펀드와 리츠(REITs)는 구조적으로 달라
부동산시장 안정시키려면 공모 리츠 키워야

[아시아타임즈=김지호 기자] “리츠(REITs·부동산투자회사)를 마치 부동산펀드와 같이 생각하는 시각이 있는데 둘은 다릅니다. 삼성전자가 반도체 업황에 따라 생산 라인 투자를 결정하듯 리츠도 똑같은 기업입니다. 돈이 들어온다고 무조건 부동산을 사야해 거품을 일으키는 펀드와는 구조적으로 다릅니다.”
 
유나무 한화자산운용 솔루션사업본부 멀티에셋팀 매니저는 최근 기자와 만나 부동산펀드에 자금이 몰리면 시장의 거품이 심해질 것이라는 우려가 있다는 지적에 이같이 밝혔다. 일각에서 (공모) 리츠 시장을 키우면 부동산가격이 더 올라갈 것이라고 생각하지만 전혀 사실과 다르고 부동산펀드와의 혼동에서 오는 착각일 뿐이라는 설명이다.
 
유 매니저는 “2007~2008년 글로벌 금융위기 직전에도 부동산펀드는 벤치마크(BM)에 수익률을 맞추기 위해 비싼 가격에도 부동산을 매입할 수밖에 없었다”며 “이에 비해 부동산투자회사인 리츠는 지나치게 비싸다는 판단에 대부분 보유 부동산을 매각했다”고 설명했다.

유나무 한화자산운용 솔루션사업본부 멀티에셋팀 매니저/사진=아시아타임즈
유나무 한화자산운용 솔루션사업본부 멀티에셋팀 매니저/사진=아시아타임즈

이어 “리츠는 주주들에게 매년 배당가능이익의 90% 이상(단, 자기관리리츠는 50%)을 의무적으로 배당해야 세제혜택을 받을 수 있어 안정적인 배당수익률을 제공한다”며 “주가 하락시 시가배당률이 상승하는 배당주 특성을 보이고 연평균5~7% 수익률을 목표로 하는 중위험중수익 상품”이라고 전했다.
 
대부분 폐쇄형으로 자금이 묶이는 부동산펀드나 사모리츠와는 달리 공모리츠는 시장에 위기가 오면 매도를 통해 위험을 피할 수 있다.
 
심지어 증권사도 투자은행(IB) 부문에서 고가로 부동산을 인수한 뒤 매수자가 없으면(Sell-down) 이를 고스란히 떠안아야 한다. 공모 리츠는 이런 우려가 없다. 또 글로벌 리츠펀드는 부동산펀드에 비해 여러 국가 및 다양한 섹터 등에 분산투자해 위험도 낮다.
 
국내 최초 해외 공모 부동산펀드인 미래에셋자산운용의 ‘미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁1호(분배형)’은 헤알화가 약세를 보이면서 투자자의 손실을 키웠다. 작년에는 미래에셋자산운용이 배려차원에서 운용보수를 일절 받지 않겠다고 선언하기도 했지만 투자자들의 마음을 돌리기에는 부족하다. 단일 국가내 단일 물건에 집중된 부동산펀드의 리스크다.

이런 점에서 부동산 거품과 그림자금융 등의 문제로 고심하고 있는 중국은 공모 리츠에 주목하고 있다. 그림자금융은 대부분 통제가 안 되는 사모시장에서문제가 된다. 이에 사모펀드나 사모리츠를 공모 리츠 활성화를 통해 양지로 끌어올리고 부동산 및 인프라 투자 등에도 활용한다는 방침이다.

 
유 매니저는 “중국이 부동산에 몰려 있는 사모자금을 공모 리츠로 상장 유인하면 시가총액이 2조~3조 달러(약 2328조~3492조원)로 추산되는 사우디아라비아의 국영기업 아람코를 넘는 새로운 시장이 나올 수 있을 것”이라며 “우리나라도 전체 자산의 80%가량이 부동산에 쏠려 있는 자금을 공모 리츠를 통해 유동화시켜 폭락 위험을 줄일 수도 있을 것”이라고 설명했다.
 
그는 국내에서 공모 리츠가 크게 인기를 끌지 못하는 이유로 금융위기를 꼽았다. 금융위기 시절 펀드 만기에 맞춰 급하게 폭락한 가격으로 보유 매물을 매각해야 했던 부동산펀드에 비해 장점이 드러났지만, 리츠 역시 가격하락을 피하지 못했고 이런 인식이 현재까지 이어진다는 진단이다.
 
유 매니저는 “똑같이 금융위기를 겪었지만 리츠의 장점(유동성 및 안정성)을 경험했던 다른 나라의 리츠시장은 오히려 커졌다”면서 “2001년 함께 출발한 상장 리츠 시장 규모가 일본은 150조원인데 비해 한국은 4000억원 수준에 그치고 있다”고 지적했다.
 
그러면서 “홈플러스 리츠 상장 무산에서 보듯, 현재 2000만원을 초과하는 배당소득은 종합소득과세(6~42%) 대상이 돼 투자 매력이 떨어진다”며 “상장 리츠가 활성화되면 병원 등 헬스케어 분야와 아마존과 같은 정보기술(IT) 기업 데이터센터의 개발 속도로 촉진할 수 있을 것”이라고 전망했다.
 
특히 그가 주목하고 있는 쪽은 쿠팡 등 온라인쇼핑 기업의 물류창고다. 유 매니저는 “이전에는 온라인쇼핑 기업의 물류창고가 주로 물건을 내리기 쉬은 항만근처에 자리 잡았지만 지금은 점점 고속도로 근처에 위치하고 있다”며 “나올 수 있는 공모 리츠 상품은 무궁무진하다”고 소개했다.
 
한편, 한화자산운용은 이달부터 미국 라살운용에 위탁해 운용하던 글로벌리츠펀드를 글로벌 부동산운용사인 리프(RREEF America LLC)의 자문을 받아 직접 운용한다. 리프는 도이치뱅크 자회사인 DWS그룹 소속으로 미국, 유럽, 아시아에 투자하고 있다. 글로벌리츠펀드를 국내운용사가 직접 운용하는 사례는 이번이 처음이다. 그만큼 독자적인 운용에서 안정적 수익률을 올릴 수 있다는 자신감에서다.


better502@asiatime.co.kr

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