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[장재현 칼럼] 갈아타기 수요도 눈 여겨 볼만 한 ‘3기 신도시’
[장재현 칼럼] 갈아타기 수요도 눈 여겨 볼만 한 ‘3기 신도시’
  • 장재현 리얼투데이 정보사업본부장
  • 승인 2019.05.13 11:14
  • 19면
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장재현 리얼투데이 정보사업본부장
장재현 리얼투데이 정보사업본부장

지난 7일 정부가 3기 신도시 추가 지정된 곳들을 발표했다. 이로써 3기 신도시는 남양주 왕숙과 하남교산, 인천 계양에 이어 부천 대장과 고양 창릉까지 총 5개 지역으로 선정됐다.

특히 이번 신도시가 주목을 받는 것은 입지여건이다. 1,2기 신도시에 비해 서울 주요 업무지구 접근성이 뛰어난 것은 물론 개발이 본격 시작되는 시기에 광역 교통인프라까지 확충될 것으로 보여 미래가치까지 기대되기 때문이다.

실제 3기 신도시를 지역별로 살펴보면 남양주 왕숙은 남양주시 진접과 진건읍, 양정동 일원에 약 1134만㎡, 6.6만호가 들어설 예정이다. GTX B노선을 신설해 서울역까지 15분, 청량리역까지 10분, 잠실역까지는 현재 공사 중인 8호선과 경춘선을 통해 30분 내 이동할 수 있게 만든다는 계획이다.

하남 교산은 하남시 천현동, 교산동, 춘궁상∙하사창동 등 일원에 649만㎡ 규모로 약 3.2만호가 들어선다. 이곳에는 서울 지하철 3호선 연장선을 통해, 수서역(SRT∙분당선)과 잠실역(2호선∙8호선)으로 30분 내 이동이 가능할 수 있게 한다.

인천 계양은 인천시 계양구 귤현동, 동양동, 박촌동, 병방동, 상야동 일원에 있으며, 약 335만㎡ 1.7만호가 들어설 예정이다. 인천 계양 바로 옆에는 이번에 새롭게 지정된 부천 대장이 위치해 시너지가 클 것으로 보인다. 부천시 대장동, 오정동, 원종동 일원에 들어서며, 총 343만㎡, 2만호가 들어설 예정이다.

이번에 지정된 부천 대장은 전제 면적의 39%인 68만㎡가 자족용지로 조성되는데다 인천 계양에 들어서는 테크노밸리와 보행교로 연결할 계획도 있어, 경기 서남권을 대표하는 대형 업무지구가 생겨날 전망이다.

또 김포공항역과 GTX-B역까지 연결된 S-BRT를 인천 계양과 부천 대장에 신설한다는 계획도 있다. 이를 이용해 김포공항과 여의도 등으로 진입이 수월할 전망이다. 여기에 서울 마곡지구까지 10분만에 갈 수 있는 경명대로를 신설하고, 고강IC도 신설해 광명-서울 간 고속도로 진입도 수월할 전망이다.

고양 창릉은 고양시 창릉동, 용두동, 화전동 일원에 있으며, 총 813만㎡ 3.8만호규모다. 판교테크노밸리의 2.7배인 135만㎡ 규모의 업무지구가 들어서는데다 GTX A노선과 여의도가 연결된 서부선, 6호선 세절-고양시청 간 연장선인 고양선이 계획돼 있다. 이 곳은 상암과 마포, 도심권 등으로 이동이 수월한데다 지축, 원흥, 삼송 등과 인접해 서북권을 대표하는 신도시로 자리매김할 가능성이 높다.

이렇게 3기 신도시들의 미래가치와 입지가 뛰어나 보니, 주변 시장에서는 우려의 목소리 높다. 현재 파주나 다산 등 2기 신도시들의 입주가 아직 끝나지 않은데다 1기 신도시의 노후화도 높은 상황이다. 자칫 3기 신도시 개발에 맞물려, 1~2기 신도시들의 주택시장이 침체기로에 접어들 수 있다는 위기감이 생겨나고 있기 때문이다. 일부 지역에서는 신도시 지정 반대의 목소리가 나올 정도다.

이 주장도 공감이 되는 부분이다. 리얼투데이 조사에 따르면 2019년부터 2021년까지 수도권 입주물량만 48만여 가구가 된다. 이런 상황에서 3기 신도시를 비롯한 주택 30만호의 추가 공급은 기존 주택시장의 리스크로 작용할 수 있다.

그렇다면 현재 신도시에 주택을 가진 사람들은 어떻게 해야 할까? 현재 주택을 보유한 실수요자들이라면, 갈아타기 시점을 잘 판단해야 한다.

우선 시기만 본다면 3기 신도시가 바로 분양에 들어가는 것은 아니다. 정부 발표자료를 살펴보면, 3기 신도시의 공급은 2022년부터다. 또한, 분양을 끝낸 뒤 입주가 시작되는 시기를 감안하면 2025년부터 본격적인 공급이 이뤄질 가능성이 높다.

이 때쯤이면 2기 신도시들의 첫 입주아파트들도 10년이 넘게 된다. 따라서 3기 신도시가 본격 개발을 시작하게 되면, 2기 신도시도 노후화가 시작되는 시기다. 도시는 계속 새롭게 생겨나기 때문에, 기존 신도시 내 유주택자들의 경우 3기로 갈아타기를 고려하는 것이 좋다고 보여진다.

실제 그 동안에도 분당에서 판교, 위례 등과 같이 꾸준히 새로운 신도시들이 생겨났다. 이런 상황에서 기존 신도시 거주자들은 적당한 매도 시점을 찾아 살고 있는 집을 되팔았고, 새로운 신도시로 이주하는 경우가 많았다.

이처럼 성공적으로 갈아타기 하는 수요가 되기 위해서는 좀 더 빠르게 3기 신도시를 공략하는 것이 좋을 것으로 보인다. 신도시의 경우 첫 분양을 받는 것이 수익률에서도 만족도가 높기 때문이다.


jjang7135@naver.com


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