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"하반기 서울 집값도 침체...갭투자 어렵고 다시 전세시대 온다"
"하반기 서울 집값도 침체...갭투자 어렵고 다시 전세시대 온다"
  • 김지호 기자
  • 승인 2019.05.15 18:27
  • 댓글 0
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[아시아타임즈=김지호 기자] 올 하반기 서울 부동산 가격마저 침체기로 집입해 다시 전세시대가 다시 올 것이라는 전망이 나왔다. 침체에 따른 부동산 전세가율 하락으로 갭(Gap)투자를 하기도 어려워 질 것이라는 예측이다.

15일 NH투자증권은 여의도 본사에서 2019년 하반기 전망 FICC(채권·외환·원자재) 포럼을 열고 "강력한 대출규제 시행(LTV, DTI, DSR)과 공시가격 현실화에 따른 보유세(재산세+종합부동산세) 인상, 양도소득세 중과 그리고 2020년까지 이어지는 입주물량 부담 등 향후 부동산 가격 하락 요인이 산재해있다"며 이같이 밝혔다.

김형근 NH투자증권 연구원은 "수출감소, 내수부진, 설비투자 축소 등으로 국내 경기는 둔화가 누적돼 부진으로
이어지고 있다"며 "경기가 추가적으로 악화되는 경우 기준금리가 인하돼 주택담보대출금리 또한 낮아질 가능성이 있지만, 자산가치 상승에 배팅하는 부동산 갭투자가 다시 증가하기는 현실적으로 어렵다"고 내다봤다,

이어 "2019년 3월 서울의 전세가율은 54.2%로 3년째 하락 중이다. 최근 서울 재건축이 진행되거나 재개발 구역에 속한 아파트가 많은데, 오래된 아파트의 전세가격은 낮지만 매매가격은 개발에 대한 기대감으로 높게 형성돼 있다"며 "이러한 요인들로 인해 실수요자는 주택구매 시기를 늦추고 전세를 선호하게 될 것"이라고 설명했다.

특히 서울은 과거 10년 이래 최대 입주물량을 3년간 유지(2018년 3만7000세대, 2019년 4만4000세대, 2020년 4만1000세대)한데다, 대출규제까지 겹치면서 1순위 분양에도 미달이 발생할 것이라는 예상이다.

그는 "올 5월 기준 서울의 가구소득 대비 주택가격(PIR)은 20.0으로 글로벌 도시와 비교했을 때 연소득 대비 주택가격 여전히 고평가 상태"라며 "저성장·저금리 환경에서는 PIR이 떨어지게 된다"고 말했다.

김 연구원은 이런 때가 부동산투자회사인 리츠에 투자하기 가장 좋은 시기라고 강조했다. 그는 "리츠는 투자위험-기대수익 곡선(Risk-Return Profile)에서 채권과 주식 사이에 위치한 '중위험 중수익' 부동산 간접투자상품"이라며 "경기 확장기엔 주식에 투자하고 경기침체기에는 채권 투자를 하는 것이 보다 높은 성과를 낼 수 있다"고 전했다.

그러면서 "하지만 지금처럼 경기둔화 우려가 있지만 실제 주요국들의 경제지표는 우려보다 양호한 모습을 보이는 일명 골디락스(Goldilocks) 경제상황에서는 리츠에 투자하는 것이 상대적으로 우수한 성과를 낼 수 있다"며 "리츠 투자의 위험요인 중 하나인 기준금리 인상이 마무리 국면에 접어든 것도 긍정적"이라고 평가했다.

김 연구원은 "향후 경기둔화가 발생하더라도 안정적인 실적을 바탕으로 배당을 유지할 수 있는 미국과 일본의 혼합형, 산업용 리츠의 투자매력이 높다"며 "미국의 경우 경제성장률이 둔화되더라도 2019년 잠재성장률 보다 수익률이 높을 것으로 예상돼 미국 서부지역 오피스와 산업용(물류시설) 리츠를 추천한다"고 전했다.

그는 "일본의 경우 안정적인 금리정책과 낮은 물가상승률을 유지하고 있다"며 "도쿄의 구조적인 인구유입, 대규모 대외 행사(올림픽 등)로 인한 관광객 급증, 전자상거래 활성화에 따른 물류처리량 확대의 수혜를 누릴 수 있는 도쿄 중심의 호텔, 산업용 리츠가 유망하다"고 덧붙였다. better502@asiatime.co.kr



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