[장재현 칼럼] 분양가상한제+채권입찰제 실수요자들에게 득일까 실일까?

장재현 리얼투데이 정보사업본부장 / 기사승인 : 2019-07-23 11:14:47
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장재현 리얼투데이 정보사업본부장
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최근 정부가 민간택지에서의 '분양가 상한제' 시행에 속도를 내면서, 시장에서 청약 과열을 막기 위해 ‘주택채권입찰제’가 함께 도입될 수 있단 예측이 나오고 있다.

분양가상한제는 새 아파트의 분양가를 땅값과 건축비를 더한 기준 금액 이하로 분양가를 제한하는 제도다. 한마디로 주택을 분양할 경우 택지비와 건축비, 건설 업체의 적정 이윤 등을 더한 가격을 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 분양가를 규제하는 것이다.

분양가 규제는 지난 1977년 분양상한가제부터 출발한다. 이는 분양가를 정부에서 획일적으로 정한 상한가로 규제하는 제도였다. 분양가를 획일화하다 보니, 주택공급이 위축되자 1989년 11월분양상한가 제도를 폐지했다. 그리고 분양가를 택지비와 건축비에 연동시키는 원가연동제를 시행했다.

외환위기로 폐지되었던 원가연동제는 다시 주택시장이 최고로 과열되었던 지난 2007년에는 1.11대책을 통해 민간택지까지 분양가 상한제로 확대 적용하게 된다. 이 외에도 민간택지 분양원가 공개, 청약가점제 조시 시행, 전매기간 확대 등 청약시장에 대한 대대적인 규제도 함께 진행하면서 청약시장을 꽁꽁 묶어 놨다. 그러다 지난 2014년 청약시장 활성화를 위해 다시 민간택지에 대한 분양가상한제는 폐지하게 된다.

민간택지에 대한 분양가상한제가 적용되면, 분양가격이 주변 시세보다 낮아지기 때문에 시세차익이 발생하게 된다. 이에 따라 분양가상한제가 적용되는 주택들은 분양가에 따라 길고 긴 전매제한을 적용 받아, 시세 차익에 대한 개발이익을 바로 얻을 수 없게 막아 놓는 전략도 함께 내놓았다.

실수요자들의 입장에서는 분양가가 주변 시세보다 저렴해지는 만큼, 분양을 받기에 좋은 환경이 된다. 반, 재건축, 재개발이 많은 서울을 비롯한 주요 지역 구도심들은 개발이익이 줄어들기 때문에 사업추진을 하지 않게 된다.

이로 인해 새아파트의 공급량이 부족해지면서, 도심 내 아파트값은 물론 전월세 가격이 상승하는 부작용을 초래하게 된다. 또 지금처럼 대출규제로 실수요자들의 유입이 쉽지 않은 상황에서는 자본력이 높은 수요층들의 배만 불릴 수 있다는 지적도 받을 수 있다.

이런 이유로 정부가 함께 고려하고 있는 것이 채권입찰제다. 분양가상한제가 적용되면 분양가와 주변 시세의 차익만큼 계약자가 국민주택채권을 사게 해 개발이익 환수하는 제도다.

이 제도 역시 앞서 지난 2006년 참여정부때 분양가상한제와 함께 도입했던 정책이다. 아파트를 분양 받으려는 수요자 중 채권매입 예정액을 많이 써낸 순서대로 분양권을 우선 제공하는 것이다. 상한액은 정해져 있으며 지난 2007년의 경우 주변 아파트 시세의 80%였다. 당시는 85㎡초과하는 중대형 아파트에 대한 규제로 적용했었다. 하지만 최근에는 중소형 아파트들의 공급이 대다수를 이루는 만큼, 채권입찰제가 어떤 방식으로 도입될 지는 좀 더 지켜봐야 할 것으로 보인다.

이 제도는 아파트 분양가에 채권을 추가로 매입해야 하는 만큼, 실수요자들에게는 부담으로 작용한다. 또 주변 시세만큼 아파트값을 치뤄야 하는 반면, 분양가상한제로 인해 전매제한은 길게 적용 받는 불리함도 있다. 따라서 미래가치가 높은 주요 지역으로만 수요층들이 몰리는 양극화 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다. 또 채권을 매입해야 하는 만큼 자금여력이 되는 수요층들만 아파트 구입이 수월하게 된다는 부작용도 있다.

두 제도를 함께 시행하게 되면, 도심 내 공급량은 줄고 청약시장의 양극화 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다. 최근 한국은행이 기준금리까지 인하했지만, 대출규제로 집사기가 어려운 실수요층들은 내 집 마련이 여전히 어렵다.

“꼭 집을 사야돼?” 라는 반문도 있다. 하지만 도심권 내 공급량이 줄면 전월세값도 함께 높아질 수 있는 점도 고려해야 한다. 따라서 규제로 공급을 억누른 만큼, 도심권 내 장기전세주택이나 역세권 개발을 통한 공공임대주택 공급처럼, 이에 대응하는 대책도 정부가 함께 내놓아야 서민들의 주거 부담을 낮출 수 있다고 생각한다.


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