[AT 부동산포럼] "계속된 규제로 매물잠김 현상 우려…주택 의미 재인식 필요"

김성은 기자 / 기사승인 : 2020-07-16 18:58:59
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[아시아타임즈=김성은 기자] 정부는 22번째 부동산 대책을 발표하면서 투기와의 전쟁, 집값과의 싸움을 이어가고 있다. 초저금리 시대의 풍부한 유동성, 집값 상승에 대한 기대감 등으로 인해 주택시장은 여전히 요동치고 있다. 앞으로의 주택시장 방향에 대한 전문가들의 의견을 들어봤다. 


16일 서울 중구 명동 은행연합회관 국제회의장에서 열린 '아시아타임즈 2020 건설부동산 포럼'에 토론자로 참석한 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 김학환 숭실사이버대 부동산학과 교수, 송인호 KDI 경제전략연구부장, 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장, 채상욱 하나금융투자 건설부동산 수석연구위원은 "주택시장 변동성을 더욱 예측하기 어려워졌다"고 입을 모았다. 토론 좌장은 심교언 건국대 부동산학과 교수가 맡아 진행했다.

◇ 송인호 연구부장 "매물잠김 우려…부동산의 시장기능성 고려해야"

송 연구부장은 "이번 7.10대책은 취득단계 뿐만 아니라 보유와 양도단계까지 포함했다는 것이 이전 대책과는 큰 차이"라며 "이러한 규제는 시장에 매물잠김 현상을 낳을 수 있다"고 지적했다.

그러면서 주택시장에만 매몰될 것이 아니라 한 발짝 떨어져 거시적인 관점에서 바라볼 필요가 있다고 주장했다.

송 연구부장은 "규제 강화로 인한 자산시장 축소는 시장기능을 약화시킬 수 있다"며 "자산시장이 약화됐을때 나타날 수 있는 소비의 감소와 거시경제 전반에 미치는 영향을 고려해야 한다"고 말했다.

주택시장과 금융시장의 유기적인 관계도 설명했다.송 연구부장은 "주택시장을 이루는 요소 중 주택담보대출, 전세대출, 신용 등 금융시장과 관련된 부분도 상당하다"며 "여러 분야가 유기적으로 작동하는 만큼 전체적인 시장기능성도 고려해야 한다"고 주장했다.

이어 "시장 안정화는 자산의 변동성이 일정 부분을 넘어서지 않도록 하는 것"이라며 "주택시장 안정화 방향이 가격 하락으로만 향하고 있지 않은지 점검해야 한다"고 강조했다.
 

▲ 김학환 숭실사이버대 부동산학과 교수(왼쪽부터), 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 심교언 건국대 부동산학과 교수, 송인호 한국개발연구원 경제전략연구부장, 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장, 채상욱 하나금융투자 수석연구위원이 16일 서울 중구 명동 전국은행연합회 국제회의장에서 열린 '아시아타임즈 2020 건설부동산포럼'에 참석해 ‘포스트 코로나 시대 주택시장 향방은’을 주제로 종합토론을 하고 있다. (사진=아시아타임즈)

◇ 채상욱 위원 "무리한 갭투자가 회복 불능 데미지 줄 수도"

채상욱 위원은 이미 주택시장이 투기적으로 변모했다고 진단했다.

이번 정부 들어 부동산 정책이 22번에 걸쳐 발표한 점에 대해선 "결국 모든 것은 주택가격이 가파르게 올랐기 때문"이라며 "이미 주택은 자산가격으로 평가되며, 모든 자산시장은 레버리지를 추구하기 때문에 급등이 발생했다"고 말했다.

그는 총금융부채상환비율(DSR)에 대한 적극적 관리책이 필요하다고 주장했다.

채 위원은 "갭투자에서 임차인이 지불한 전세도 결국 금융차입금인데 대출 총량에 포함하지 않는 것은 넌센스"라며 "현재 전세 갭투자는 무제한 차입이 가능한 구조이므로, 금융시스템 안에서 움직이게 해야한다"고 설명했다.

현재 부동산 규제 하에서 실수요자의 대응방안에 대해선 "전체 자산의 100%를 부동산에 투입하는 것은 옳지 않다"며 "자산배분을 원칙적으로 해야한다"고 조언했다.

또한 "주택가격이 계속 오를 것이란 생각 하에서 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자는 높은 변동성에 놓이게 된다"며 "이는 자칫하면 회복 불가능한 데미지로 이어질 수도 있다"고 경고했다.

◇ 김덕례 실장 "집은 '자산'이 아닌 '공간'으로 인식해야"

김 실장은 연속 발표된 부동산 대책에 대해 정부 입장에서 해결해야하며 시장에서 어떻게 반응되고 있는지 살펴봐야한다고 주장했다.

그는 "국내 주택 보유율이 60%인 가운데 지난 7.10대책이 발표되면서 정부는 10%의 사람들이 공공주택에 살게 하게하면서 나머지 30%는 방치됐다"며 "결론적으로 남은 사람들은 민간임대시장에서 살아야 하는데 민간임대 물량이 막히면서 해결할 방법이 사라졌다"고 지적했다. 

 

정부는 오랫동안 민간시장에서 건전하게 임대주택을 공급했던 부분을 감안해야 한다고 조언했다.

김 실장은 "포스트 코로나라고 말하지만 종식 이전으로 돌아가는 것은 쉽지 않다"며 "집은 우리 삶의 공간으로 자산시장 자산가치, 투자할 상품으로 인식하는 것이 아닌 삶의 공간으로 인식해야 한다"고 주장했다.
 

앞으로는 지금까지와 다른 건설공급이 필요하다며 "앞으로의 주택은 플랫폼이 될 것"이라며 "수급과 관련해 양적 주택 보급률 보다는 질적 지표를 개발해야한다"고 덧붙였다.


◇ 김학환 교수 "정부 대책에도 집 값 오르는 이유 두 가지"

김 교수는 주택가격이 올라 정부가 대책을 발표하고 있지만 효과가 없는 원인에 대해 두 가지를 꼽았다.

첫째 유동자금이 너무 많은데 선호도가 높은 주택시장으로 유입되면서, 규제 효과가 발휘되기 어려웠다고 설명했다. 그는 "만약 코로나19가 종식돼도 자금의 유동성을 해소와 저금리 탈피가 어려워 주택가격상승은 계속할 수 있다"고 경고했다.

두 번째로는 서울과 수도권의 주택보급률을 뽑았다. 김 교수는 "서울의 경우 자가보유율을 중요하게 생각해야한다"며 "이번 7.10 규제로 임대사업자를 규제하니깐 임대사업자들이 가지고 있는 다주택자, 임대사업자들의 주택이 시장에 나오면 공급이 늘어난다"고 분석했다.

전체적으로 보면 절대공급량이 늘어나야 하지만 임대사업자가 있는 주택이 풀려도 절대공급량이 증가한 것은 아니기 때문에, 그린벨트까지 해제하는 것은 법적으로 공급을 늘릴 수 있는 용적률, 재정비 사업 규제부터 손을 대야 한다는 것.

재건축 재개발에 원인이 됐지만 남겨놓은 채 다른 걸로 넘어가려고 한다면 근본적인 대책이 될 수 없다고 지적했다.

이어 김 교수는 "임대시장도 와해와 강한 임대차 보호법 규제하면 누가 민간임대주택 공급하나 재검토해야 한다"며 "전세 세입자 보호가 너무 강하면 부작용이 나올 수 있다"고 말했다.

◇ 박원갑 위원 "30대 아파트구매… 경험에 따른 소비"

박원갑 위원은 이날 종합토론에서 포스트 코로나로 주택시장에 나타날 변화에 대해 분석했다.

박 전문위원은 30대들이 아파트 구매에 치중하는 이유가 경험치에 따른 소비라고 지적했다. 현재 30대는 아파트 키즈로 당분간 아파트 부분에 대해서는 계속 구매해 포스트 코로나에도 주택시장의 흐름은 변하지 않을 것이라고 예상했다.

이어 박 전문위원은 7.10대책의 큰 특징에 대해 아파트 임대사업과 갭투자의 종말이라고 주장했다.

그는 "자본이득을 겨냥하는 하나의 신종투자방법인데 10년 전만 하더라도 아파트 임대사업은 많지 않았다"며 "대부분 다주택가구였는데 아파트가 자본이득이 많다보니 전세보증금을 지렛대롤 활용해 시세차익을 거뒀다"고 비판했다.

이번 7.10 대책으로 소비자 입장에서는 실거주 목적으로 재편되면서 집을 살 때 주거가치가 높은 쪽으로 맞춰야한다고 박 전문위원은 조언했다.

또한 박 전문위원은 "집단적 사고를 할 수 밖에 없어 오를 때 사고, 내릴 때 안사는 기형적인 구조로 군집행동과 쏠림현상이 생겼다"며 "지난 2013년부터 계속해서 집값이 오르면서 2배 이상이 됐다"고 설명했다.

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