[기고] 3기 신도시 대토보상, 원주민 재정착을 최우선 과제로 해야

박상현 감정평가사·행정사 기자 / 기사승인 : 2019-11-11 14:35:39
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▲ 박상현 감정평가사·행정사
국토교통부가 15일 남양주, 하남, 인천, 과천 등 지난해 12월 발표한 대규모 택지 후보지 5곳을 공공주택지구로 지정 고시했다. 


국토교통부는 2020년 하반기 지구단위계획 승인, 2021년 착공을 거쳐 당해 말 시범사업을 통해 주택공급을 시작한다는 계획을 세우고 있다.

금번 3기신도시 5곳의 지구지정 외에도 앞서 발표된 의왕 청계2, 성남 복정, 시흥 하중 등과 올해 6월 들어 3기 신도시의 일부 개념으로 발표된 고양 창릉과 부천 대장 등의 지구를 모두 합친 수도권 30만호 주택공급 계획은 근래 유례없는 대규모 개발사업이라 건설업계 및 부동산 관련 업계의 비상한 관심을 끌고 있다.

성남 신촌, 의왕 청계, 구리 갈매 등 이미 지구지정이 완료된 택지개발지구에서는 현재 소유자 추천 감정평가사 선정이 한창이다. 지구지정을 둘러싼 진통이 이제는 본격적으로 택지지구 내 기존 토지 소유자에 대한 정당한 보상 문제로 이슈가 옮겨가는 시점인 것이다.

감정평가사로서 그동안 수많은 개발사업의 보상 감정평가를 담당해 왔던 기억을 되짚어보면 수용을 당하는 피수용자들이 제기하는 불만사항은 보상금의 적정성을 논하기 앞서 생활터전의 상실에 대한 억울함이 대부분이었다.

그 억울한 심경의 기저에는 피수용자가 소유하고 있던 삶의 터전을 바탕으로 개발사업을 진행해 그 개발이익을 온전히 사업시행자 즉, 수용권자가 온전히 향유함에 따른 불공정성이 깔려있다고 볼 수 있다.

개발사업은 세금 등 공공의 재원 부담으로 시행하므로 특정인이 사유하는 것은 적절하지 못하며 사회에 의해 창출된 것이므로 사회에 환원되어야 마땅하다는 논리로 피수용자는 개발이익의 향유 주체에서 완전히 배제돼왔다.

하지만 손실보상과 관련하여 최근 경향은 단순한 재산권 보장을 넘어 기존 생활 수준 자체를 보장해야 한다는 생존권보장 개념을 지향하고 있는 바, 수용되는 토지에 대한 등가(等價)보상 외에 영업자, 영농자, 축산업자 등에 대한 생활대책용지의 공급, 개발지역 내 일정 요건을 갖춘 주택 소유 거주자에 대한 이주자택지의 공급 등의 생활권보상 및 생존권 재건조치를 취하는 제도를 시행하고 있다.

이러한 제도 외에 궁극적으로 개발대상 지역 내 거주하던 원주민들이 원하는 것은 ‘재정착’이며 이를 실현시켜 주는 가장 효과적인 수단이 바로 ‘대토보상’이다.

대토보상제도는 2007년 10월 17일 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 개정으로 통해 처음 제도화 되었다.

이를 규정한 동법 제63조를 보면 ‘토지소유자가 원하는 경우’로서 ‘토지로 보상이 가능한’ 경우 사업시행자의 결정으로 현금이나 채권 대신 토지로 보상할 수 있도록 했다.

45조 원이 풀릴 것으로 예상되는 내년도 토지보상금이 부동산시장 가격 상승의 뇌관으로 작용될 것을 우려한 정부는 3기 신도시 등에 대한 보상금 지급 방식에 있어서 대토보상을 적극 확대해 나갈 것임을 밝히고 있다.

하지만 이러한 대토보상 확대 분위기에 편승한 부작용도 가시화되고 있다.

민간업자에 의한 대토 부지의 사업방식은 이른바 대토업자가 주도하는 확정수익배분방식과 원 토지 소유자인 지주가 주도하는 용역대금지급방식이 있다. 대토보상제도의 도입취지 자체가 원주민의 재정착 또는 개발이익의 공유라는 점을 감안하면 후자가 활성화됨이 바람직하나 개발사업 시행 경험이 일천한 지주들에게는 버거운 일이므로 개발이익 사유화라는 제도 도입 취지를 몰각시키는 전자의 개발형태가 다수 포착되고 있다.

이러한 현실을 반영해 사업시행자인 LH공사는 대토리츠(REITs,부동산투자회사)를 적극 장려하고 있다.

대토리츠는 대토신청자의 대토보상권을 리츠에 현물출자하고, 리츠회사가 개발사업을 진행해 향후 개발이익을 출자자에게 배당하는 방식으로 진행된다. 따라서 대토리츠는 원주민 재정착과는 무관하나 개발이익의 특정 주체 독점에 관한 문제는 어느 정도 해결할 수 있는 제도이다.

국토교통부는 3기 신도시 지구지정에 따른 후속조치로 대토보상 및 원주민 재정착 방안을 11월 중 발표할 계획이라고 밝혔다.

발표 내용에 상기와 같은 대토보상의 문제점을 획기적으로 해소할 수 있는 방안이 담기기를 기대해 본다. 


특히 대토보상의 경우 대토가격이 수용 시점에 이뤄지는 용지매매계약 후 2~3년 뒤에 유사 필지의 평균낙찰가격 또는 감정가격 등으로 결정되는 바, 현금보상을 선택한 경우보다 불리한 상황에 놓이는 경우가 많으므로 이를 개선하기 위한 보완책이 요구된다.

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