[김성환 칼럼] 2·20 대책, 전매제한 강화로 인한 시장 불안 요인

김성환 건설산업연구원 주택도시연구실 부연구위원 / 기사승인 : 2020-02-24 15:03:17
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▲김성환 건설산업연구원 주택도시연구실 부연구위원 
정부가 들썩거리는 경부축 부동산 시장을 다잡고자 2·20 대책을 내놨다. 12·16 대책이 나온 이후 꼭 두 달여 만이다. 열 아홉 번째라는 정책 발표 횟수가 말해주듯, 정부의 부동산 수요에 대한 규제 기조는 완고하다. 메시지도 명확하다. 바로 '1가구 1주택'이다. 집이 다주택자의 이익 편취 수단이 되어서는 안된다는 것이다. 이번 대책에서도 정부의 의도 전달은 확실했다. 보도자료 첫머리는 <시장 교란에 대한 엄중 대응>이었지만 이는 불법행위 근절 차원으로 시장 안정화를 위해 당연히 시행해야 할 조치이므로 차치하고, 정부가 이번 대책에서 신경을 쓴 부분은 역시 주택 수요 억제를 통한 시장 안정화였다. 가수요를 저지함으로써 교통 호재에 대한 기대감으로부터 기인한 최근의 급격한 가격상승을 막겠다는 것이다. 


수요 억제책으로 발표한 규제는 크게 기존 주택에 대한 것과 신축 주택에 관련된 것으로 대별해볼 수 있다. 그 중 신규 주택 부문, 즉 전매제한 강화에 대한 내용에 대해 주목해볼 필요가 있다. 주택 수요와 향후 공급량 모두에 영향을 미칠 수 있는 규제이기 때문이다. 먼저 수요 규제는 투자세력의 유입차단에 중점을 둔다. 조정대상지역 중 과열지역은 세 단계로 나눠 전매제한을 차등 적용한다. 가장 느슨한 규제를 적용 받는 3지역은 민간택지의 경우 6개월이면 분양권 전매가 가능해 그간 투자자들이 진입하기 쉬운 시장으로 의심받아왔다. 이러한 의심이 설득력을 얻는 이유는 지난 한 해 경기도 아파트 거래량 중 분양권 전매 및 기타 소유권이전 거래가 절반 이상인 58%에 달한다는 점에서 찾을 수 있다. 같은 기간 동안 매매거래는 36.3%였다. 경기 변동에 비교적 큰 영향을 받는 투자 세력의 속성 상 시장 불안을 야기할 수 있으므로 해당 요소를 미리 차단한 것으로 해석된다.


다음으로 주택 공급 측면에서는 2021년부터 1기신도시 재건축 기한이 차곡차곡 도래한다는 점을 떼어놓고 생각하기 어렵다. 대체로 과열조정지역의 민간택지에서 공급될 수 있는 주택은 정비사업에 의한 물량으로 제한되게 마련인데, 대표적인 1기신도시 지역의 민간택지가 이번 조치를 통해 규제 대상에 새로 포함되거나 기존 규제에서 격상되었기 때문이다. 일례로 1기신도시 중 가장 입주가 빨랐던 지역인 분당 서현동은 91년 9월 집들이를 시작해 내년이면 꼭 30년에 다다라 법적으로 재건축이 가능한 시점이 된다. 따라서 올해 시장 전반에서는 분당에 곧 새 아파트 공급이 발생할 수 있다는 기대감이 충만해지는 한 해가 될 것으로 분석된다. 정부는 이번 조치를 통해 민간택지에서 분양가 상한제를 회피하더라도 최소한의 전매제한 기간을 확보함으로써 서울에서부터 시작된 주거정비사업 시장의 열기가 조정대상지역까지 퍼지지 않도록 제어하고자 했다.


이번 2·20 대책을 통해 정부가 달성하고자 했던 목표를 달성할 수 있을지는 쉽게 예단할 수 없다. 물론 새로 규제지역으로 편입된 지역에서는 수요 억제로 인한 시장 안정화의 효과를 볼 수 있을 것이다. 하지만 이번 2·20 대책에 시장 선호지역에 대한 주택 공급을 억제할 가능성이 있는 규제가 포함되었다는 점에서 수요 억제책을 상쇄하고 남을 파급력이 발생할 가능성이 있다. 특히 최근에는 수도권과 지방을 막론하고 정부의 '1가구 1주택' 장려 정책으로 인해 실수요가구의 선택과 집중, 즉 '똘똘한 한 채'를 찾는 현상이 심화되고 있다는 점을 고려하면 더욱 그렇다. 향후 몇 년간 지속 감소할 것으로 예상되는 주택 공급물량과 시장 수요 집중 지역의 움직임에 대한 정부의 심도있는 모니터링이 필요한 이유다.

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김성환 건설산업연구원 주택도시연구실 부연구위원
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