고가주택자 전세대출 금지…'반전세'로 몰리는 전세수요

김성은 기자 / 기사승인 : 2020-01-20 16:22:34
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전세 대출 이후 9억원 초과 주택 소유시 '회수'
전세가↑, 여유자금 마련 어려워 반전세로 갈아타
집주인도 주택임대소득 납부…세입자 전가 가능성 커
▲ 서울 강남구 대치동의 한 부동산중개업소 앞에서 한 시민이 아파트 매매 및 전·월세 정보를 살피고 있다. (사진=연합뉴스)

[아시아타임즈=김성은 기자] 시가 9억원 초과 고가주택 보유자들의 전세대출이 막힌 가운데 전세가격이 들썩이고 있다. 여유자금이 부족한 전세수요자들은 반전세로 갈아타는 양상이 짙어지고 있다.

20일 관련업계에 따르면 이날부터 시가 9억원 초과 고가주택 보유자들의 전세대출이 전면 금지됐다. 전세대출 이후 시가 9억원이 넘는 집을 매수하거나 다주택자가 되면 대출금은 2주 안에 회수된다.

정부는 지난해 10·1대책에서 고가주택 보유자에 대한 공적 전세대출보증을 차단한데 이어 민간 금융사인 SGI서울보증에도 확대 적용했다. 이에 고가주택 보유자가 전세대출을 받을 길은 완전히 차단됐다.

다만 20일 이전 이미 고가주택 소유자면서 전세대출을 받은 사람은 예외다. 이들은 전세대출 만기시 대출보증을 연장할 수 있지만 신규대출을 받아 전셋집을 옮기거나 전세대출금 증액은 불가하다.

이때 주택 시세 기준은 KB시세 또는 한국감정원 시세 중 높은 가격을 적용한다. 시세가 없는 경우 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 시세로 판단한다.

은행은 최소 3개월마다 국토교통부 보유 주택 수 확인 시스템에서 전세대출자의 보유 주택 수를 체크한다. 대출규제 위반이 적발되면 대출 회수대상이 되며 2주 이내 대출금을 상환해야 한다. 2주 이내 상환하더라도 계약 위반이므로 향후 3년간 주택대출을 이용하지 못하는 등 불이익이 따른다.

정부의 이 같은 조치는 시가 9억원 초과 고가 1주택 갭투자자를 정조준 한 것으로 풀이된다. 서울 아파트 중위가격이 9억원에 근접하면서 절반이 고가주택에 속하는데다 전세를 끼고 매입한 사례가 상당해 이번 규제 대상자는 적지 않을 것으로 관측된다.
 

더불어 낮아진 주택담보대출비율과 각종 세제 규제로 인해 주택 매매를 포기하고 전세로 눌러앉는 수요가 증가하고 있다.

반면 전세공급 증가는 한정적이다. 양도소득세 비과세와 장기보유특별공제를 받기 위해 집주인이 직접 입주하는 경우가 늘어났다. 이런 상황에서 봄 이사철과 맞물려 전세가 급등은 당연하다는 것이 업계 전언이다.

강북의 9억원 초과 주택을 소유하면서 강남 대치동 전셋집에 살고 있다는 김모씨(남, 43세)는 "자녀들 교육 때문에 강남에 주거하고 있어 이사를 고려하기도 쉽지 않다"며 "여유자금이 없는 상태에서 대출도 막혔는데 집주인이 재계약시 전세가 인상을 예고해 걱정"이라고 털어놨다.

주택 매매에서 전세로 돌아선 수요가 전세가 상승으로 더 밀려나 '반전세' 틈새시장이 꿈틀거리고 있다. 반전세는 전세금 증액분을 월세로 감당하는 형태다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전월세 거래 중 15.1%가 반전세로 연중 최고치를 기록했다.

집주인 입장에서는 전세를 반전세로 전환할 시 주택임대소득세를 납부해야해 마냥 반가운 일은 아니다. 지난 2018년 귀속분까지 비과세 대상이었던 2000만원 이하 주택임대소득은 지난해 귀속분부터 과세 대상이 됐다. 따라서 세입자에게 임대소득세까지 전가할 가능성도 제기되고 있다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "정부 대응이 늦어져 반전세·월세로 전세 수요가 몰리면서 서민들만 피해를 보고 있다"며 "정부가 뒤늦게 전세가 상승을 막기 위해 주택임대차보호법 등을 논의하고 있지만 시행되기까지 시일이 걸릴 것"이라고 지적했다. 이어 장 본부장은 "임대인들은 앞으로 나올 규제까지 예상해 미리 전세가격을 올려 받을 것"이라 말했다.


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김성은 기자
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