[김평호 칼럼] 전세 기간 연장 관련, 임대인, 임차인에 대한 조언

김평호 여해법률사무소 대표변호사 / 기사승인 : 2020-09-25 05:00:49
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▲김평호 여해법률사무소 대표변호사
안녕하세요. 뉴스 읽어주는 김평호 변호사입니다.

2020. 7. 31. 주택임대차보호법이 개정되어 전세 2+2년 계약갱신청구권 제도가 시행되었습니다. 


임대중인 집은 거주할 수 있는 집보다 매매가 어려워지고 있습니다. 집주인은 전세 기간을 연장해주지 않는 방법을, 임차인은 전세 기간을 연장하는 방법을 자주 문의하셔서 설명해드리겠습니다.

「계약갱신청구권이란?」
우선 계약갱신청구권은 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지(2020. 12. 10.부터는 2개월, 예를 들어 2021. 2. 10. 계약 만료되는 전세 계약은 2020. 12. 10.까지 갱신청구권을 행사하여야 함) 임대인에게 계약을 갱신해달라고 요구하면 2년 같은 조건으로 자동으로 계약 기간이 연장되는 임차인의 권리입니다. 계약갱신청구권은 2020. 7. 31. 기준 계약기간이 1개월 이상 남은 임대차계약에 적용됩니다. 자동으로 연장이 되지는 않고 임차인이 반드시 위 기간 안에 임대인에게 연장을 요청하여야 합니다. 요청 방법은 전화, 문자, 우편 상관없으나 증거가 남는 방법이면 상관없습니다.

「계약 연장을 원하지 않는 임대인에 대한 조언」
매매를 고려하고 있는 등으로 기존 임차인 계약기간 연장을 원하지 않는 경우가 있습니다.
임차인이 계약기간 중 월세를 2기 이상 미납하였거나 집을 고의로 파손하는 등의 잘못이 있으면 당연히 임차인의 계약 연장 요청을 거절할 수 있습니다. 임대인은 자신이(부모, 자녀 포함) 직접 들어와 살겠다는 이유로 계약 기간 연장 요청을 거절할 수 있습니다. 임대인과 임차인이 서로 적절한 금액으로 합의하여 계약을 종료할 수도 있습니다. 적절한 금액은 정해진 것이 없으나, 집주인이 허위 사유로 계약갱신을 거절하였을 때 손해배상액을 상한으로 생각해볼 수 있습니다(집주인이 직접 들어와 살겠다며 계약갱신을 거절하였으나 2년 안에 세준 경우 기존 임차인에게 손해배상을 하여야 함). 손해배상금액은 3개월분 환산월차임 등이 기준이 됩니다. 환산월차임은 월세와 보증금으로 구성된 경우 보증금에 일정 비율을 곱하여 월세로 환산한 것을 말합니다. 한국은행 기준금리에 3.5%를 더하게 되어 있는데 현재 한국은행기준금리가 0.5%이니 4%를 보증금에 곱하여 12로 나눠주는 방법으로 보증금을 환산월차임으로 변경할 수 있습니다. 예를 들어 전세 5억 원일 경우 환산월차임은 5억 원 × 연 4% ÷ 12개월 = 월 166만 7천 원 정도가 됩니다(한국은행 기준금리 변경시 변경됨). 집주인이 직접 살겠다고 계약 연장을 거부하여 기존 계약기간이 종료된 후 2년 안에 세를 준 경우, 기존 임차인은 집주인에게 환산월차임 166만원의 3개월분인 대략 500만원을 손해배상 청구할 수 있습니다. 이 정도 금액을 기준으로 + - 하여 합의금을 정할 수 있을 것입니다.

또한 계약갱신청구권은 계약기간 만료 6개월 전부터 행사할 수 있습니다. 즉 계약기간이 6개월 초과하여 남아 있다면 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 없고 이 기간 동안 소유자가 변경된 경우 변경된 소유자가 직접 들어와 살겠다는 이유로 갱신청구를 거절할 수 있습니다. 전세가 낀 집을 매수하여 직접 거주하려는 사람은 반드시 전세 기간 만료 6개월 초과하여 남은 시점까지 소유권이전등기를 마쳐야 합니다.

「계약 연장을 원하는 임차인에 대한 조언」
임차인에 있어 최대 리스크는 집주인이 직접 들어와 살겠다고 하는 상황입니다. 집주인이나 부모, 자녀가 직접 들어와 살겠다고 하면 계약 기간을 연장을 요청하더라도 집주인이 거절할 수 있습니다. 이 경우 다른 보상도 없습니다. 기존 집주인은 직접 들어와 살 계획이 없더라도 집주인이 집을 매도하여 새로운 주인이 직접 들어와 살겠다고 할 수 있습니다. 임차인으로서는 이 리스크를 줄여야 합니다. 임차인이 갱신청구권을 행사할 때 집주인이 직접 들어와 살겠다면서 거절하지 못하면 그대로 기간은 연장 그 뒤 집주인이 변경되어 직접 들어와 살겠다고 하더라도 이미 연장된 계약 기간은 변함이 없습니다. 그러므로 계약 연장을 원하는 임차인은 계약기간 만료 6개월 전이 되면 즉시 임대인에게 “계약 연장을 원합니다.”의 취지를 적어서 문자, 카카오톡, 전화, 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 알려야 합니다.

만약 집주인이 직접 들어와 살겠다고 할 경우 다른 방법은 없고 기존 계약기간 만료시 이사를 가야 합니다. 다만 향후 2년 안에 집주인이 다른 사람에게 세를 주었을 경우 3개월분의 환산월차임에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 집주인이 세를 줬는지는 주민센터 전입세대 열람으로 확인할 수 있고 청구할 수 있는 금액은 보증금 5억 원 기준 약 500만원입니다.

법률 개정으로 많은 임대인과 임차인이 혼란을 겪고 있는 듯합니다.
임대인은 저렴한 비용으로 임차인에게 거주할 집을 마련해주었으니 고맙고, 임차인은 임대인에게 무이자로 전세보증금을 빌려주어 서로 고마운 관계입니다.
위와 같은 룰이 정해졌으니 불필요한 분쟁 없이 고마운 마음으로 관계가 정리되길 바랍니다.

뉴스 읽어주는 김평호 변호사였습니다.

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